보도자료		대 한 건 설 협 회
		건설산업연구원	김현아 연구위원	02)3441-0737
3월 19일 조간
		주택산업연구원	권주안 금융경제연구실장	02)3215-7651
		홍 보 실	박희정 실장, 강경완 부장	02)3485-8361,2

“강남3구 투기지역 해제, 분양가 상한제 폐지 시급”

-現 주택시장의 위기, 구조적으로 IMF 외환위기 당시보다 더 심각

-08년 주택공급 전년대비 33.2% 급감, 미분양도 16만호 사상최대

-내수 활성화 및 주택시장 정상화를 위해서는 규제완화 서둘러야

-최초주택구입자금대출상품 재개, 상속·증여세의 한시적 감면 필요

^세계적인 경제악화가 극심한 내수침체로 이어지고 있는 가운데 건설산업은 최악의 상황에 처해있는 실정이다. 이런 가운데 현재의 주택시장이 과거 최악의 상황이라는 IMF 외환위기 당시 보다 구조적으로 더욱 심각하며, 수차례의 정부 대책도 효과를 보기에는 역부족이었다는 분석이 제기됐다. 이에 따라 강남3구 투기지역 및 투기과열지구 해제, 분양가 상한제 폐지 등 규제완화를 조속히 시행해야 한다고 주장했다.

^한국건설산업연구원(원장 김흥수)과 주택산업연구원(원장 고철)은 현재의 주택시장 위기상황을 진단하고 극복 방안을 찾아보는 ‘위기의 주택시장 진단과 정상화 방안’ 세미나를 18일 오후 2시 서울 논현동 건설회관 2층 중회의실에서 공동 개최하고 이 같이 주장하며 정부의 대책마련을 촉구했다.

^한국주택협회 신 훈 회장은 이날 격려사에서 “주택산업의 위기는 국가경제에 파급된다는 점에서 그 심각성이 있으며, 내수침체로 어려움을 격고 있는 우리나라 실물경제를 살리기 위해서는 주택경기 활성화가 반드시 필요하다”고 강조했다.

^세미나는 제1주제 ‘IMF 외환위기 직후와 비교해 본 2009년 주택시장 위기진단’(김현아 한국건설산업연구원 연구위원)과 제2주제 ‘주택시장 정상화를 위한 주택정책 제안’(권주안 주택산업연구원 금융경제연구실장)으로 진행돼  외환위기 직후와 올해의 주택 시장의 위기를 비교 진단하고 그 해결책을 제시했다.

^제1주제에서 김현아 연구위원은 최근 부동산 시장의 동향은 정부의 다양한 대책에도 불구하고 금융위기에 따른 실물경기 침체 여파로 주택구매 연기 및 보류, 신규사업 보류 등으로 여전히 하강 국면이 진행중이라고 진단했다.

^현재의 주택시장을 IMF직후와 비교하면 기업 및 금융기관의 부실, 실물경기 침체 등 표면적 현상으로는 유사하나 구조적으로는 더 나쁜 상황이라고 지적했다.

^그 이유로 IMF외환위기가 아시아 금융위기로 국지적인 것이었다면 지금은 글로벌 금융위기로 위기의 수용주체가 사실상 전무한 실정으로 잠재된 부실위험이 크며 세계경기 회복이 지연될 것이라는 전망이 우세한 가운데 이미 100%를 초과한 주택보급률과 대형 평형 및 수요가 적은 지방 중심의 미분양 아파트가 단기간에 해소되기 어려울 것으로 판단됨으로써 현재의 경기침체가 장기화될 가능성이 높기 때문이라고 설명했다.

^아울러 이 같은 경기침체는 지방의 각종 개발사업 지연 및 중단으로 나타나 지역경제에 큰 타격이 있을 것으로 전망했다.

^정부의 대응에 대해서는 외환위기 때와 마찬가지로 공적자금을 통한 부동산 매입, 거래 활성화를 위한 규제완화, 세제 및 금융지원 등의 조치를 펴고 있으나 역부족이라고 진단하고, 좀 더 적극적인 미분양 해소 조치로 건설기업 및 금융기관의 추가 부실 우려를 미연에 방지할 필요가 있다고 강조했다.

^제2주제에서 권주안 실장은 주택수요 진작과 공급자 지원방안 그리고 규제완화의 필요성을 제시했다.

^먼저 주택수요 진작을 위해서는 최초 주택구입자금대출 상품의 재개와 양도소득세 감면대상을 전용면적 149㎡에서 165㎡로 확대하고 상속세 및 증여세의 한시적 감면, 취·등록세의 감면 적용기간 연장 등을 제안했다.

^주택공급자 지원방안으로는 대한주택보증(주)이 미분양 자산가치의 50% 이하 범위에서 대출보증을 제공하고 사업자는 보증서를 이용해 은행으로부터 자금을 조달하는 대출보증상품 운용이 필요하다고 강조했다.

^한편, 주택시장 정상화를 위한 규제완화가 시급하다며 강남3구 투기지역 및 투기과열지구 해제를 통해 수요회복을 유도하고, 분양가 인하효과가 미미하고 오히려 주택공급 감소를 유도하는 분양가 상한제도 폐지해야 한다고 주장했다.

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첨부 : 주제 발표 요약

제1주제: 위기의 주택시장 진단과 정상화 방안 세미나

김현아 한국건설산업연구원 연구위원

제1주제: IMF직후와 비교해 본 2009년 주택시장 위기진단

1. 최근 부동산 시장 동향

■ 2009년 부동산 시장은 여전히 하강 국면이 진행중

― 2008년 4/4분기 급격한 하락세를 나타내던 부동산 가격이 2009년 들어 하락폭이 다소 둔화되고 있으나 여전히 하강국면이 진행 중에 있음.

․서울 강남3개구를 중심으로 일시적 가격 반등 및 거래증가세가 나타났으나 이는 일시적인 저가매물의 소화 및 일부 개발호재에 기인한 일시적 현상으로 파악됨.

― 지난 하반기부터 정부의 다양한 미분양 해소 대책이 발표되고 있으나 신규 주택판매는 부진을 면치 못하면서 사상 최대의 미분양 적체 상태가 유지되고 있음.

․정부의 다양한 규제완화 및 미분양 판매 촉진대책에도 불구하고 신규 주택판매는 여전히 부진, 건설기업 및 관련 금융기관의 부담으로 작용

․금융위기에 따른 실물경기 침체 여파로 주택구매 연기 및 보류, 신규주택판매 더욱 부진. 신규 사업도 거의 중단 상태

■ 금리인하, 대주단 협약 등에도 불구하고 건설업체 자금 사정 여전히 어려움

― 대주단 협약, 중소기업 대출 만기 연장, 기준금리 인하 등의 조치로 자금사정이 다소 완화되었지만 사상 최대규모의 미분양 해소 지연, 신규 사업 부진으로 자금사정 여전히 열악

․대기업이나 중소기업에 비해 중견기업들의 자금사정이 특히 악화, 2008년 중 401개의 건설업체가 부도, 이중 30%가 4/4분기에 부도 처리, 2009년 1~2월에도 70개 건설업체 부도

․금리인하로 가계 및 기업의 자금조달 비용부담 완화, 대규모 아파트 단지 입주, 차환대출 및 생활비용 충당을 위한 대출로 가계의 주택담보 대출 증가세

― 외환위기 이후 부동산 시장은 일반 경기흐름과 동조화 현상을 나타내고 있어 실물경기 회복이 전반적인 부동산 경기 회복을 좌우할 것으로 예상됨.

․특히 전 세계적인 금융시장 불안이 자금조달 여력을 약화시켜 그 동안 풍부한 유동성 공급으로 이루어진 부동산 가격 상승은 당분간 조정이 불가피한 상황임.

․미국발 금융위기가 글로벌 금융위기, 실물경기 침체로 확산되면서 세계 및 한국경제에 대한 비관적 전망 확대

2. 1998년 IMF직후와 2009년 주택시장 비교

■ 2009년 주택시장 외환위기와 표면적으로 유사, 구조적으로는 현재 상황이 더 나빠

― 기업 및 금융기관의 부실, 실물경기 침체 등의 현상은 유사하나, 구조적으로는 2009년 주택시장 환경이 더 나쁜 상황임.

․IMF외환위기가 아시아 금융위기로 국지적인 것이었다면 지금의 금융위기는 글로벌 금융위기로 위기의 수용주체가 사실상 전무한 실정임.

․1998년에는 이미 도산되거나 부실이 드러난 금융기관에 대한 사후처리의 시기였다면 지금은 드러난 부실은 아직 크지 않으나 잠재된 부실위험이 크고, 실물경기 장기침체가 우려되는바, 부실의 규모와 속도조절이 유고되는 상황임. 또한 아직 생존하고 있는 기업에 대한 구조조정을 요구함으로써 현실적인 어려움이 두루 존재하고 있음.

․1998년에는 빠른 세계경기의 회복으로 수출이 위기극복의 촉진제 역할을 하였으며, 상대적으로 적은 규모의 가계부채, 높은 저축률이 구조조정을 통해 실직한 가계들의 회복에도 기여

․반면 최근에는 세계경기회복이 지연될 것이라는 전망이 우세한 가운데, 가계들 역시 과도한 가계부채, 실질소득 감소로 인한 소비여력 축소로 경기회복에 기여하는 폭이 크지 않을 것으로 판단됨.

․이미 100%를 초과한 주택보급률이나, 대형 평형 및 수요가 적은 지방중심의 미분양 아파트 역시 단기간 해소는 어려울 것으로 판단되는 바, 현재의 경기 침체가 장기화될 가능성도 배제할 수 없음.

■ 지역균형 발전을 위한 정부와 민간의 다양한 지역개발 사업, 잠재적 부실 가능성 확대

― 수요기반이 취약한 지방도시에서의 각종 지역개발사업이 경기침체를 맞아 지연 및 중단위기에 처함.

― 인구감소 및 인구구조 변화로 지역 내에서의 부동산 유효수요 매우 제한적, 현재의 주택 미분양 이외 대규모 개발사업 추진이 중단될 경우 지역경제를 큰 타격이 있을 것으로 예상됨.

■ 외환위기 이후 부동산 금융 활성화, 비정상적 사업구조로 리스크 인지력은 오히려 약화

― 외환위기 이후 기업들의 부동산 과다 보유 문제는 해소되었으나, 개발금융활성화로 부동산 개발금융 규모가 지나치게 확대

․저금리 과잉유동성, 금융기관들의 공격적 자금운용 등으로 사업성이 취약한 지역까지 개발사업 추진

․표면적으로 시행사와 시공사가 분리되는 구조이나, 사업의 리스크를 대부분 시공사의 보증형태로 부담, 건설기업의 장부상 부채비율은 낮지만 숨겨진 우발채무에 의한 리스크는 증가

― 외환위기 시와 마찬가지로 정부의 대응방안은 공적자금을 통한 부동산 매입, 거래 활성화를 위한 규제완화, 세제 및 금융지원 등의 조치를 펴고 있으나 역부족

․미분양 규모가 양적으로 크고 구조적으로 공적자금의 개입명분이 낮음(대형 미분양, 수요기반이 취약한 지역에 위치)

․부동산 PF관련 부실도 아직 잠재된 것이어서 사전적 대응에 한계가 있음.

․특히, 비수도권의 경우에는 단기간 내 미분양 해소가 어려울 것으로 전망, 좀 더 적극적인 미분양 해소 조치로 건설기업 및 금융기관의 추가불실 우려를 미연에 방지할 필요가 있음.

3. 주택시장 위기론의 재부상과 쟁점 이슈

제2주제: 주택시장 정상화를 위한 주택정책 제안

권주안 (주택산업연구원 선임연구위원)

□ 주택시장을 둘러싼 위기

○ 주택시장의 위기

- 참여정부가 도입한 다양한 수요억제책으로 주택수요는 크게 위축

․ 주택가격은 하락세로 전환되었고 미분양 적체는 급증

- 최근 글로벌경제의 침체로 고용 및 소득여건 불안정성이 증대되고 있으며 이로 인해 주택구매력은 더욱 감소하고 있음

- 수요 급감으로 정상적 거래가 이루어지지 않는 “주택시장 위기” 초래

○ 주택산업의 위기

- 미분양 적체, 분양시장 악화로 주택건설업체는 유동성 위기 직면

- 건설업 구조조정에 따른 불확실성 및 PF 대출 부실 확대 등 여건 악화 요인 상존

○ 주택가격의 위기

- 2008년 주택건설실적 33.2% 감소하였고 주택산업연구원 조사에 따르면 2009년 주택건설계획도 26.8% 축소시킨 것으로 나타나 향후 주택공급은 크게 감소할 전망

- 공급 감소에 따른 주택가격 불안정성 증대 우려

□ 이명박 정부의 주택정책 점검

○ 총 12회에 걸쳐 주택시장 회복을 위한 규제 완화 등 대책을 발표하였음

○ 총체적 검토

- 규제 완화 등 각종 대책 발표가 늦추어져 실기한 측면이 강하며 전반적인 효과는 미미한 것으로 나타나고 있음

․ 규제 완화의 정도가 적은 폭으로 이루어져 효과를 기대하기 어려움

- 당․정간의 이견 발생이 노출되어 오히려 시장에 혼란을 가중시키는 등 부작용이 발생하였음

○ 부문별 검토

- 수요진작

․ 추가 가격 하락 전망으로 기대심리가 형성되지 않고 있어 수요 활성화 대책의 효과는 매우 미미함

․ 거시경제 여건 악화로 주택수요 위축이 커지고 있으며 대책의 효과를 기대할 수 없는 상황임

- 공급부문 지원

․ 주택공급계획 물량이 감소하고 있어 주택공급실적 감소를 피하기에 대책은 역부족임

․ 환매조건부 매입은 매입자금의 한계를 극복하기 못하고 양호한 현장으로 한정된 선별적 매입이 이루어지고 있는 실정임

․ 건설사의 구조조정으로 미분양 물량의 추가 매각과 자금조달이 어려워지고 있어 오히려 시장 상황을 악화시키고 있음

- 규제완화

․ 규제 완화의 범위와 정도에 적고 발표가 늦추어져 적정 시점을 놓쳤으며 주택시장 분위기 전환에 실패하였음

□ 시장 정상화를 위한 정책 제안

① 주택수요 진작

- 최초주택구입자금대출 상품 재개

․ 참여정부때 활용하였던 대출 상품을 재개하여 주택수요를 회복

․ 미분양 물량 해소가 가능할 뿐 아니라 주택시장의 선순환구조를 유도할 수 있으며 주거복지도 제고시킬 수 있음

- 양도소득세 감면 신축주택 대상의 확대

․ 현재 신축주택에 대한 양도소득세 감면은 전용 149㎡ 이하로 한정하고 있으나 미분양이 중대형 규모에 집중되었다는 점을 감안할 때 대상 주택규모를 확대할 필요가 있음

․ IMF 외환위기 사용되었던 기준인 전용 165㎡ 이하로 확대가 적절

- 상속세 및 증여세의 한시적 감면

․ 다주택 보유자에 대한 양도소득세 감면으로 양도차익이 기대되는 수도권에 대한 주택수요는 회복될 수 있으나 상대적으로 지방의 경우 수요 회복을 기대하기 어려움

․ 현재 세율을 10~50%에서 6~33%까지 인하하는 내용으로 상속세 및 증여세법 개정안이 국회에 계류 중에 있음

․ 지방 미분양 물량에 대해 한시적으로 상속세와 증여세를 감면하는 방안이 필요함

- 취등록세 감면 적용 기간의 연장

․ 현재 취등록세는 2010년 6월까지 감면하고 있으나 주택시장 침체가 지속될 경우 감면 적용 기간을 연장하여야 할 것임

- 매입임대사업자 세제지원 기준 확대 적용

․ 현재 지방 미분양을 구입하여 임대사업하는 경우 1호 이상, 5년 이상 임대한다면 종합부동산세 합산 및 양도소득세 중과 배제

․ 세제지원 주택 기준을 수도권으로 확대하여 적용하고 면적 기준도 전용 165㎡ 이하로 확대

② 주택공급자 지원

- 한시적으로 대출보증상품 운용

․ 현재 건설업체 자금조달 지원 방식은 미분양 자산을 담보로 보증기관의 보증을 통해 회사채를 발행하는 구조임

․ 조달구조를 단순화하여 비용 발생을 최소화할 수 있도록 대출보증상품을 운용

․ 대한주택보증(주)가 미분양 자산가치의 50% 이하 범위에서 대출보증을 제공하고 사업자는 보증서를 이용하여 은행으로부터 자금을 조달하여 유동성을 확보

․ 대출보증 한도 및 승인은 심사를 통해 선별적으로 수행

③ 규제 완화

- 강남3구 투기지역 및 투기과열지구 해제

․ 잠재수요가 집중되어 있는 강남3구 투기지역 및 투기과열지구 해제를 통해 수요 회복을 기대할 수 있음

- 분양가 상한제 조속한 폐지

․ 분양가 인하 효과가 미미하고 사업위험의 가격 반영이 적절치 않아 주택공급 감소를 유도할 수 있으며 가격 하락시기에는 실익이 없음

․ 분양가 상한제를 조속히 폐지하고 동시에 전매제한도 폐지