영등포역 유휴부지 개발사업

민간사업자 공모지침서

2012. 9.

한 국 철 도 공 사

<차    례>

제1장  사업 개요	1

제1절  일반 사항	1

제1조(지침의 목적)	1

제2조(용어의 정의)	1

제3조(적용범위)	2

제2절  사업개요	2

제4조(사업의 목적)	2

제5조(사업대상지)	2

제6조(사업기간)	2

제7조(개발방향)	3

제8조(관련계획 및 법규)	2

제2장  사업신청자격 및 제출서류	4

제1절  사업신청자격	4

제9조(사업신청자격)	4

제10조(자격제한)	4

제11조(사업신청서류)	5

제12조(비용부담 및 기타)	5

제13조(사업계획서 작성)	5

제14조(철도시설물 이전계획 수립 및 시행방안)	6

제15조(게시자료 등)	6

제3장  사업계획서 평가	6

제16조(사업평가위원회 구성)	6

제17조(평가)	6

제18조(계량평가)	6

제19조(평가위원회 평가)	8

제20조(절대평가 방법)	10

제21조(사업계획 발표)	10

제22조(사업운영기간의 제시)	10

제23조(개발이익금의 제시)	11

제24조(사업평가 및 결과의 공개)	11

제25조(우선협상자 지정)	11

제26조(협상기간 및 우선협상자 지위의 상실)	11

제4장  사업협약의 체결 및 해지	12

제27조(협약안 도출)	12

제28조(사업추진협약 체결)	12

제29조(사업시행자 지정)	13

제30조(사업협약의 해제 또는 해지)	13

제31조(손해배상)	13

제5장  개발이익금, 토지가액, 사용료 등	14

제32조(개발이익금의 납부)	14

제33조(토지가액 제시 및 결정)	14

제34조(토지가액의 납부 및 소유권 이전)	15

제35조(자산사용승인 및 사용료 납부)	15

제36조(착공전 자산료)	15

제6장  사업 시행	15

제37조(사업시행)	15

제7장  추진일정 및 유의사항	16

제38(추진일정)	16

제39조(질의응답)	16

제40조(유의사항)	16

<붙임 1> 공모대상지	17

<붙임 2> 공모대상지별 현황	18

<붙임 3> 사업계획서 작성지침	20

<붙임 4> 관련 서식	23

<붙임 5> 사용료 요율표	39

<붙임 6> 동일용도 사업실적 기준	41

<붙임 7> 공모대상지별 토지가액	42

제1장  사업 개요

제1절  일반 사항

제1조(지침의 목적) 본 지침서는 한국철도공사(이하 “코레일”이라 한다)가 「한국철도공사법」및「한국철도공사 정관」에 의거 시행하는 영등포역 유휴부지 개발(이하 “본 사업”이라 한다) 민간사업자 공모에 필요한 사항을 정함을 목적으로 한다.

제2조(용어의 정의) 본 지침서에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각 호와 같다.

1.“자산개발사업”이라 함은 철도공사법 제9조 제1항 제5호 및 제10호의 규정에 의하여 코레일의 자산을 활용한 개발사업을 말한다.

2.“사업신청자”라 함은 본 공모에 참여하는 단독법인 또는 법인으로 구성된 연합체(이하 "컨소시엄"이라 함)를 말한다.

3.“우선협상자”라 함은 사업신청서 평가결과 최고 득점한 사업신청자로서 제25조에 의하여 지정된 자를 말한다.

4.“사업시행자”라 함은 사업부지 내 시설물의 건설 및 운영, 재원조달, 사용료 납부 등을 책임지고 시행하는 자로서 제28조의 사업추진협약을 체결한 자를 말한다.

5.“컨소시엄 대표자”라 함은 컨소시엄을 대표하여 관리․조정역할을 담당하는 법인을 말하며, 컨소시엄 구성원 중 최대 지분율을 가진 법인으로 한다.

6.“사업계획서”라 함은 사업신청자가 코레일에 제출하는 사업추진에 관한 기본계획서를 말한다.

7. 본 사업의 사업방식은 다음 각 호와 같다.

가. “분양사업”이라 함은 사업시행자가 코레일의 토지를 매입하여 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 피분양자에게 판매 등의 방법으로 수익을 확보하는 사업을 말한다.

나. “운영사업”이라 함은 사업시행자가 코레일의 토지를 사용승인 받은 후 사업을 시행하여 수익을 확보하는 사업을 말한다.

8.“개발이익금”이라 함은 사업시행으로 발생하는 이익의 일부를 사업시행자가 코레일에 납부하는 현금 또는 대물을 말한다.

9.“사용료”라 함은 코레일 자산의 사용승인을 받은 자가 코레일에 납부하는 자산의 사용료를 말하며 공사착공 신고일로부터 발생한다.

10.“착공전 자산료”라 함은 협약체결일로부터 공사 착공신고일 전일까지(분양사업일 경우는 토지매매계약체결일 전까지) 기간에 코레일에 납부하는 금액을 말한다.

제3조(적용범위) ①본 지침서에서 정하지 아니한 사항은 철도관련법과 공사 정관이 정하는 바에 따르며, 철도관련법과 공사정관에 규정이 없는 사항은 공고일을 기준으로 국내 관련법령 및 규정이 정하는 바에 따른다.

②본 지침서의 해석에 관하여 코레일과 사업신청자가 의견을 달리하는 경우에는 코레일의 해석에 따른다.

제2절  사업개요

제4조(사업의 목적) 본 사업의 목적은 지역경제 활성화 및 철도부지의 토지이용 효율을 높이고 역 주변의 도시환경을 개선하여 철도 이용객의 편의를 증진하는 데 있다.

제5조(사업대상지) 본 사업의 사업대상지는 다음과 같다.

1. 사업범위 : 서울시 영등포구 영등포동 618-522, 618-596 (약 2,739㎡)

2. 사업대상지 : <붙임 1>

(대상부지 경계 및 면적은 사업시행 시 경계측량에 의해서 변경될 수 있음)

3. 이용현황 : <붙임 2>

(지장물 현황은 사업시행자가 현장조사에 의해 변경될 수 있음)

제6조(사업기간) 본 공모대상지의 사업기간은 30년의 범위 내에서 사업신청자가 제시한다. 단, 분양사업은 그러하지 아니한다.

제7조(개발방향) ①본 사업의 개발방향은 다음 각 호의 사항을 고려하여 사업신청자가 시설물을 건설하여 분양 또는 운영하는 사업으로 제시한다.

1. 주변 여건과 개발계획, 상위 관련계획, 관련법령과 규정 등에 부합해야 한다.

2. 본 사업이 주변지역에 미치는 영향 및 인․허가 추진과정에서 도시계획 변경에 따른 사업조건이 달라지는 경우 등을 종합적으로 감안하여 사업계획을 수립해야 한다.

3. 역사 등 주변 철도시설과 조화되고, 역 기능이 저하되지 않도록 하여야 하며, 차량 및 보행자의 흐름이 단절되지 않도록 종합적인 동선계획을 수립하여 사업계획서에 포함해야 한다.

4. 컨소시엄 구성의 경우 인허가, 자금조달, 공사시행, 시설물 운영 등 사업계획에 따른 구성원 간의 역할분담방안과 책임을 명기해야 한다.

5. 사업계획서에 철도운행의 안전 확보 및 열차운행에 지장이 없도록 건축계획을 수립하여 반영해야 한다.

6. 사업신청자는 코레일의 사업참여가 필요한 경우 사업계획서에 코레일의 사업참여 및 출자규모, 수익배분 방안을 제시하여야 하며 코레일이 사업에 참여하는 경우 출자규모, 수익배분 및 기타 세부적인 사항은 협약으로 정한다. 이 때 코레일은 인허가 등을 협력할 수 있다.

②사업신청자는 본 공모대상지별 전체 면적에 대하여 사업계획을 수립하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 기반시설 또는 공공시설의 설치 등 불가피한 경우에는 그 사유를 들어 사업계획 수립 면적을 일부 증감할 수 있다. 이때 사업시행자는 필요한 경우 국공유지 및 사유지의 소유권(또는 사용권)을 확보하여야 하며, 운영기간 종료 후의 처리에 대해서는 사업추진협약으로 정한다.

③사업신청자는 개발 과정에서 발굴되는 문화재의 처리방안에 대해서는 관련기관과 협의하여 계획을 수립해야 하며, 기타 지장시설물 및 무단점유자 등이 있는 경우 이에 대한 대책을 수립하여 제시해야 한다.

제8조(관련계획 및 법규) 본 사업을 수행함에 있어서 「국토의계획및이용에관한법률」,「도시개발법」,「도시및주거환경정비법」,「역세권의개발 및 이용에관한법률」,「한국철도공사법 및 한국철도공사정관」,「철도사업법」,지자체「도시계획조례」등 관련법과 관련규정을 준수해야 한다.

제2장  사업신청자격 및 제출서류

제1절  사업신청자격

제9조(사업신청자격) ①사업신청자는 본 사업을 수행할 능력이 있는 단독 법인 또는 법인으로 구성된 컨소시엄으로 하며, 컨소시엄 구성원은 3개 법인까지 허용한다.

②사업신청자가 단독법인인 경우 법인대표자 명의로 사업 신청하여야 하며, 사업신청자가 컨소시엄의 경우 컨소시엄 참여 업체의 위임을 받아 컨소시엄 대표자 명의로 사업 신청을 하되, 컨소시엄 대표자는 구성지분의 30%이상 참여하여야 한다.

③사업신청하는 단독법인 또는 컨소시엄의 대표자는 직전 사업연도 말 대차대조표의 자본총계가 50억원 이상인 주식회사로 하며, 컨소시엄 구성원은 납입자본금 3억원 이상의 주식회사로 한다.

④단독법인 또는 컨소시엄의 대표자는「신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률」제4조제1항제4호에 업무를 영위하는 신용정보업자가 공모마감일 이전에 평가한 유효기간 내에 있는 다음의 신용등급 중 하나이상을 만족하여야 한다.

회 사 채	기 업 어 음	기업신용
BB0 이상	B+ 이상	BB0 이상

⑤사업신청자는 사업수행이 가능하도록 관계법령이 정하는 허가ㆍ인가ㆍ면허ㆍ등록ㆍ신고 등을 받았거나 자격요건을 갖추어야 한다.

⑥사업신청자는 사업계획서에 제시된 사업내용과 동일한 <붙임6>의 시설군별 사업실적을 갖추어야 하며, 컨소시엄의 경우에는 컨소시엄 구성원의 실적도 인정한다.

제10조(자격제한) 사업신청서 접수일 현재 「국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률」,「지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률」, 「공기업․준정부기관 계약사무규칙」,「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」, 「공공기관의 운영에 관한 법률」등 관계 법령 및 규정에 의하여 입찰자격 등의 제한을 받거나 정지된 자는 사업신청을 할 수 없다.

제11조(사업신청서류) 사업신청자가 제출하여야 하는 서류는 다음 각 호와 같다.

1. 사업계획서 Ⅰ

가. 사업신청서(붙임 4, 서식 1의 첨부서류 포함, 컨소시엄은 구성원 포함)

나. 컨소시엄 구성원간에 체결된 계약서 등 컨소시엄 구성에 대한 증빙서류

다. 신용평가서, 사업실적, 재무제표, Tenant 유치실적 증명

라. 사업실적 증빙서류 : 사업자등록증, 법인세납부실적증명, 건설공사시공실적, 건축물관리대장, 임대차계약서 등

2. 사업계획서 Ⅱ : 개발 계획, 사업계획, 운영계획

3. 사업계획서 전산파일이 수록된 CD

4. 사업운영기간 제안서, 개발이익금 제안서 : 대봉투(규격4호)에 밀봉하여 각각 제출

5. 사업계획서 요약 발표자료 10부.

제12조(비용부담 및 기타) ①사업신청자는 사업신청서류의 작성과 제출에 소요되는 제반비용을 부담하고, 코레일은 제출받은 사업신청서류를 반환하지 아니한다.

②사업신청자는 코레일에게 사업신청서류에 관한 일체의 지적재산권을 주장할 수 없으며, 사업시행자로 결정되지 아니한 사업계획서도 코레일이 내용 일부를 활용할 수 있다.

제13조(사업계획서 작성) ①사업신청자는 <붙임 3> 사업계획서 작성지침에서 제시한 내용을 기준으로 사업계획서를 작성하여야 한다.

②사업계획서 작성에 필요한 주요지표는 다음과 같으며, 기준일은 모집공고일로 한다.

1. 가격산출기준 : 모집공고일 현재의 경상가격

2. 할 인 율 : 8%

3. 이 자 율 : 3년 만기 회사채(무보증 AA-) 유통수익률(금융투자협회기준)

5. 환 율 : 서울외국환중개(주) 발표 기준 환율

6. 물가상승률 : 3%

7. 내용년수 : 30년

8. 자산의 감가상각 : 정액법

③코레일자산을 사용승인 받아 사업을 운영하려는 사업신청자는 사업계획서에 사업기간 동안 코레일에 납부하여야 하는 사용료를 붙임7의 토지가액과 붙임5의 사용료 요율표를 참고하여 제시하여야 하며, 제시한 사용료는 사업추진 시 인허가 과정에서 코레일과 사업신청자간의 협의에 의하여 조정될 수 있다.

④접수된 사업계획서는 수정하거나 보완할 수 없다.

제14조(철도시설물 이전계획 수립 및 시행방안) ①사업대상지 내에 있는 철도시설물의 이전ㆍ변경ㆍ재배치 등은 붙임2의 공모대상지별 현황을 참고하여 계획을 수립하여야 하며, 이 경우 소요비용은 사업신청자가 부담하여야 한다. 다만, 사업대상지 내 건축물은 사업신청자가 활용방안을 제시할 수 있으며, 사업신청자가 제시한 활용방안에 따라 사업대상지 내 건축물을 활용하기로 하는 경우 이에 관한 세부적인 시행사항은 협약으로 정한다.

②준공(사용승인)된 철도시설물은 준공 후 30일 이내에 코레일에 무상 귀속한다.

제15조(게시자료 등) 자료 게시방법과 게시자료는 다음 각 호와 같다

1. 자료는 코레일 홈페이지(http://www.korail.com)에 게시

2. 게시자료

가. 민간사업자 공모지침서

나. 사업계획서 작성 서식

다. 사업대상지 현황 및 시설 현황표

라. 기타 사업제안서 작성시 필요한 자료 및 서면 질의서

제3장 사업계획서 평가

제16조(사업평가위원회 구성) 사업평가위원회는 다음과 같이 구성한다.

1. 평가위원은 코레일 내․외부 전문가 7인(내부4인 외부3인) 이상으로 구성한다.

2. 사업평가위원회에서는 계량평가, 평가위원회평가를 시행한다.

3. 사업평가위원회의 원활한 진행을 위하여 간사를 둘 수 있으며, 간사는 코레일에서 정한다.

제17조(평가) ①평가 총점은 600점 만점으로 하며 계량평가 300점, 평가위원회 평가 300점, 소수점이하 3째 자리에서 반올림한다.

②평가 자료를 제출하지 않거나 기재하지 않은 경우 또는 평가위원회에서 평가에 적합하지 않다고 판명하는 경우의 득점은 0점으로 한다.

③단독으로 사업 신청이 있는 경우에도 사업평가위원회를 구성하여 평가한다.

제18조(계량 평가) 계량평가는 300점 만점으로 하며, 평가 항목 및 평가요소는 다음 각 호와 같다.

평가구분	계량평가(내부평가)
	계	신용등급	사업실적	개발수익
평가방법	300점	100점	50점	150점

1. 신용등급 : 100점

회사채	기업어음	기업신용	득 점	회사채	기업어음	기업신용	득 점
AA+	A1	AA+	100	BBB+	A3+	BBB+	82
AA0		AA0	97	BBB0	A30	BBB0	79
AA-		AA-	94	BBB-	A3-	BBB-	76
A+	A2+	A+	91	BB+		BB+	73
A0	A20	A0	88	BB0	B+	BB0	70
A-	A2-	A-	85

2. 사업실적 평가 : 50점

- 제출한 사업운영 실적 연면적이 사업계획서상 연면적 100% 이상일 경우 만점

<기본조건>

￮ 사업실적은 최근 5년간 실적에 한함

￮ 사업실적 평가 득점은 50점을 초과할 수 없음

<산    식>

￮ 단독신청 : (제출한 사업실적 연면적 / 사업계획서 연면적) × 50점

￮ 컨소시엄신청 :  (제출한 사업실적 연면적 / 사업계획서 연면적) × (지분율) × 50점  의 합계

※ 컨소시엄의 경우 구성원간의 지분율과 사업실적을 연동하여 평가

예시) 사업계획서 연면적 5,000㎡,  A업체 : 제출 사업실적      0㎡, 지분율 50/100,

B업체 : 제출 사업실적   5,000㎡, 지분율 20/100

C업체 : 제출 사업실적 10,000㎡, 지분율 30/100

[(0/5,000) × (50/100) × 50] + [(5,000/5,000) × (20/100) × 50] + [(10,000/5,000) × (30/100) × 50] = 0 + 10 + 30 = 40

3. 개발수익 평가 : 150점

구분	개발수익 평가 배점
	계	토지대	개발이익금	사업운영기간
임대사업	150점	-	100	50
분양사업	150점	150		-
￮ 분양사업의 개발이익금 평가는 토지가액과 개발이익금을 합산하여 평가 ￮ 단독신청시 기본점수만 부여 ＊ 개발이익금 최소기준(예정제시가격) : 코레일에서 제시하는 추정 공사비의 10% - 추청공사비 : 영등포역 유휴부지 (약 250억) ＊ 최대 사업운영기간 기준 : 30년

◦ 개발이익금 평가 산식

득점 = 기본점수 + (가격단위당 점수 × 평가대상 가격)

❋ 가격단위당 점수 = (배점 - 기본점수) ÷ (최고제출가격 - 예정제시가격)

❋ 평가대상 가격 = 각각의 평가대상 사업신청자가 제시한 금액  - 예정제시가격)

◦ 개발이익금 기본점수

평가구분	2개 이하	3개	4개	5개 이상
분양사업	120점(80%)	112.5점(75%)	105점(70%)	97.5점(65%)
임대사업	80점(80%)	75점(75%)	70점(70%)	65점(65%)

◦ 운영기간 평가 산식

득점 = 기본점수 + (운영기간단위당 점수 × 평가대상 기간)

❋ 운영기간단위당 점수 = (50점 - 기본점수) ÷ (30년 - 최소 사업운영기간)

❋ 평가대상 기간 = 30년 - 각각의 평가대상 사업신청자가 제시한 사업운영기간

◦ 운영기간 기본점수

평가구분	2개 이하	3개	4개	5개 이상
임대사업	40점(80%)	37.5점(75%)	35점(70%)	32.5점(65%)

제19조(평가위원회 평가) ①평가위원회 평가는 300점 만점으로 하며, 평가항목 및 평가요소별 배점은 다음과 같다.

평가구분	평가위원회 평가 (5단계 절대평가)
	계	개발건설	사업운영	미래성장성	재무상태
평가방법	300점	100점	130점	30점	40점

1. 개발·건설 부문 : 100점

평가분야	배 점	평가항목 및 요소	비고
개발 및 건설계획 (100점)	50	￮ 개발구상 및 개발계획 - 개발컨셉 및 테마(15점) - 도입시설 분석 및 규모의 적정성 (20점) - 토지이용계획(15점) * 도시계획시설 변경 및 용도지역 상향 방안 포함
	50	￮ 건축계획 - 건축물 배치계획(철도시설물 처리 포함)(15점) - 평면, 입면 및 구조계획(15점) - 건축물 경관 및 조경계획(10점) - 접근로 형성 및 보행동선 계획(10점)

2. 사업운영 부문 : 130점

평가분야	배 점	평가항목 및 요소	비고
사업운영 계획 (130점)	40	￮ 사업구조 및 사업성 분석 - 사업구조 및 계획의 이행방안(10점) - 시장분석 및 수요예측(15점) - 사업성 분석(15점)
	30	￮ 재원조달 계획 - 재원조달 계획(20점) - 리스크 관리 방안(10점)
	30	￮ 사업관리 및 시설운영 계획 - 사업관리 체계(10점) - 운영전략 및 마케팅 계획(10점) - 자금관리 및 운영 계획(10점)
	30	￮ 임차인(Tenant) 유치 - 임차인 유치(25점) - 입주기관 지원계획(인센티브 등)(5점)

< 임차인(Tenant) 유치 계획 득점기준 >

연면적	70%이상	60%이상 70%미만	50%이상 60%미만	40%이상 50%미만	30%이상 40%미만
득점	25	20	15	10	5
※ Tenant 유치계획은 사업계획서의 연면적에 대한 입점의향서의 합산 연면적의 비율로 평가 ⇒ (입접의향서의 합산 연면적 / 사업계획서의 연면적) × 100%

3. 미래성장성 부문 : 30점

평가분야	배 점	평가항목 및 요소	비고
미래성장성	30	￮ 철도 수송수요 증대, 철도사업 기여도 등(30점)

4. 재무상태 : 40점

- 평가기준은 재무비율표로 하되 대차대조표 등 재무상태를 전반적으로 평가

등급 평가항목	탁월	우수	보통	미흡	불량
수익성 비율	10	9	8	7	6
안전성 비율	10	9	8	7	6
활동성 비율	10	9	8	7	6
성장성 비율	10	9	8	7	6

제20조(절대평가 방법) ①평가요소별 배점기준에 따라 아래 점수를 부여한다.

구 분	평가 기준					비 고
	탁월	우수	보통	미흡	불량
점 수(%)	90~100	80~89	70~79	60~69	59 이하

②사업신청자의 평가항목별 점수는 평가위원의 점수를 합산하여 위원 수로 나눈 평균값(소수점 이하 셋째 자리에서 반올림)으로 한다.

제21조(사업계획 발표) ① 사업신청자는 평가 시 사업계획서를 요약하여 발표(발표시간 20분이내, 발표자료 50쪽 이내)하여야 하며, 발표자료는 사업신청시 제출하여야 한다.

②발표는 사업신청자(컨소시엄의 경우 대표사)가 하며 발표장내 출입 인원은 3명 이내(질의답변 고려)로 제한한다.

③사업신청자는 발표 및 질의답변 과정에서 평가위원 및 제3자가 사업신청자를 식별 할 수 없도록 해야하며, 이를 위반시 평가제외 등 불이익을 받을 수 있다.

제22조(사업운영기간의 제시) 사업신청자는 최대 30년의 범위 내에서 사업운영기간 <붙임4, 서식13을 제시하여야 하며 사업운영기간은 건축물 사용승인일(임시사용승인일 포함)로부터 기산한다.

제23조(개발이익금의 제시) ①사업신청자는 개발이익금(부가가치세 별도)을 제시하여야 하며, 개발이익금은 코레일이 제시하는 추정공사비의 10% 이상으로 한다.

②공사비의 10% 미만 금액을 제시할 경우 평가대상에서 제외한다.

③개발이익금의 현금 납부분과 건물 납부분과의 비율은 협상에 의하며 결정하며, 본 사업신청서에는 개발이익금 총액만을 제시한다.

④제14조의 철도시설물 이전․변경․재배치에 소요되는 비용을 개발이익금으로 대체할 수 없다.

제24조(사업평가 및 결과의 공개) ①코레일은 특별한 경우를 제외하고는 사업신청서 접수일로부터 10일 이내에 평가를 완료한다.

②코레일은 사업신청서를 평가한 후 그 결과를 홈페이지에 공고하고, 사업신청자에게 개별 통보한다. 단 평가과정 및 평가점수 등 평가내용은 공개하지 않는다.

제25조(우선협상자 지정) ①계량평가 및 평가위원회 평가결과 각각 80% 이상 득점한 모든 신청자에 대한 업체실사를 거쳐 코레일 심의위원회에서 해당 업체별 사업계획에 대한 심의 후 심의결과를 이사회 의결하여 우선협상자 및 차순위 우선협상자를 확정한다.

②우선협상자와 협상결렬시 차순위 우선협상자와 협상이 가능하며, 지정된 우선협상자가 제28조 제1항의 기한 내에 정당한 사유 없이 사업추진협약을 체결하지 않을 경우 우선협상자 지정을 취소 할 수 있다.

③우선협상자가 사업추진협약을 체결하지 않을 경우 코레일은「공기업․준정부기관계약사무규칙」제15조(부정당업자의 입찰참가자격 제한)에 따라 입찰참가자격을 제한할 수 있다.

제26조(협상기간 및 우선협상자 지위의 상실) ①우선협상자와의 협상 기간은 60일 이내로 한다. 다만, 코레일이 특별한 사유가 있다고 인정하는 경우에는 연장 할 수 있다.

②코레일은 협상과정에서 다음 각 호의 사유가 발생할 경우 우선협상자 지위를 상실시킬 수 있다. 이때, 우선협상자는 이의를 제기할 수 없다.

1. 우선협상자가 사업신청 시 제출한 사업계획서의 내용을 변경하거나, 사업내용을 현저히 바꾸는 경우

2. 도시계획 변경 등 인․허가가 불가능하여 사업 실현성이 없는 경우

3. 컨소시엄 구성원의 지분 변경 및 컨소시엄 대표사 변경이 있는 경우

4. 재원조달 방안을 지정된 기간 내에 제출하지 못하거나 제출한 재원조달 방안이 실현 가능성이 없다고 판단되는 경우

5. 우선협상자의 경영 악화 등으로 사업추진이 불가능하다고 판단되는 경우

6. 코레일과 제28조 제1항의 기간 내에 사업추진협약을 체결하지 않는 경우

③협상결렬로 인하여 우선협상자 선정이 취소되거나 우선협상자 지위를 상실하게 되는 경우 그간 들인 비용, 노력 등에 대하여 코레일에 손해배상을 청구  할 수 없다.

제4장  사업협약의 체결 및 해지

제27조(협약안 도출) ①코레일로부터 우선협상자로 지정을 통보받은 사업신청자는 지체없이 본 공모지침서 내용과 사업신청서를 기본으로 코레일과 협상하여야 하며 주요 협상내용은 다음과 같다.

1. 사업시행자의 책임과 의무에 관한 사항

2. 사업시행자의 협약이행에 관한 사항

3. 사업 관리운영에 관한 사항

4. 사업시행자의 개발이익금 및 토지가액 납부방법

5. 철도시설 등 현존 지상물 처리에 관한 사항

6. 철도시설의 코레일 귀속 및 운영에 관한 사항

7. 사업계획 수립과 그 변경에 관한 사항

8. 자산사용승인 및 사용기간 종료 후 처리에 관한 사항

9. 사용기간 만료 후 국공유지 및 사유지의 처리방안

10. 코레일의 사업참여 및 출자에 관한 사항

11. 코레일의 권리에 관한 사항

12. 사업추진협약의 불이행시 해제 또는 해지와 이에 따른 책임에 관한 사항

13. 기타 사업 추진을 위하여 필요한 사항

②코레일은 협상 결과 도출된 사업추진협약(안)을 코레일 내부 심의를 거쳐 이사회 안건으로 상정한다.

제28조(사업추진협약 체결) ①우선협상자는 코레일과의 사업추진협약(안)에 대해 코레일 이사회가 심의․의결한 결과를 통보받은 날로부터 30일 이내에 코레일과 사업추진협약을 체결하여야 한다. 단, 부득이한 경우 코레일과 협의하여 사업추진협약체결 기한을 연장할 수 있다.

②코레일의 투자심의위원회 및 이사회의 심의․의결을 득하지 못한 경우 재 협상하거나 종결 처리한다.

③협약시 자금조달계획의 가능여부를 확인할 수 있는 증빙서류를 제시하여야 한다.

제29조(사업시행자 지정)우선협상자는 코레일과 사업추진협약을 체결함으로써 사업시행자의 지위를 갖는다.

제30조(사업협약의 해제 또는 해지) ①코레일은 다음 각 호의 사유발생시 사업시행자와 체결한 제28조의 사업추진협약을 별도의 최고 없이 해제 또는 해지할 수 있다.

1. 사업시행자가 본 사업을 포기하는 경우

2. 사업시행자의 부도 등으로 사업추진이 곤란하다고 판단되는 경우

3. 사업시행자가 제32조에 의한 개발이익금 또는 제34조에 의한 토지가액을 납부하지 않는 경우.

4. 사업시행자가 제37조에 의한 승인을 득하지 않거나 이행하지 않는 경우.

5. 사업시행자가 협약상의 주된 의무를 이행하지 않는 경우.

6. 사업시행자가 사업을 시행함에 있어 사업계획서의 내용을 위반하고, 위반정도가 본 사업의 목적을 현저히 훼손하는 경우.

7. 사업시행자의 인․허가 결과 사업계획서의 내용 또는 총사업비가 현저하게 변경되어 사업목적을 달성할 수 없을 경우.

8. 사업시행자의 귀책사유로 사업협약체결 후 3년 이내에 인‧허가 등을 완료하지 못한 경우

9. 사업시행자의 귀책사유로 인․허가일로부터 5년 이내에 건물 사용승인(준공)을 받지 못하는 경우

10. 사업시행자의 본 사업과 관련한 위법행위, 본 사업 이외 사유로 인한 형사책임 발생 등으로 사회적 물의를 야기하여 본 사업의 원활한 추진이 곤란하다고 판단되는 경우

②코레일과 사업시행자는 사업부지의 면적측량 결과 면적이 현저하게 증감하여 사업목적을 달성할 수 없는 경우 공사착공 전에 상호 협의 하에 사업협약을 해제 또는 해지할 수 있다.

③기타 사업협약의 해제 또는 해지에 관한 자세한 사항(해제 또는 해지시 원상회복의무 등)은 사업협약에서 정한다.

제31조(손해배상)①사업추진협약이 해제 또는 해지되는 경우 손해배상은 다음과 같이 하며, 반환하는 경우에는 이자를 지급하지 아니한다.

1. 개발이익금, 착공전 자산료

가. 코레일의 귀책사유나 상호 협의하여 해제 또는 해지 되는 경우 : 사업시행자에게 반환

나. 사업시행자의 귀책사유로 해제 또는 해지 되는 경우 : 코레일에 귀속

2. 토지가액 : 귀책사유와 관계없이 원금 반환

②사업추진협약의 해제 또는 해지로 사업시행자의 지위를 상실하는 경우 사업시행자는 투입한 비용이나 사업추진으로 얻게 될 이익 등에 대한 손해배상을 코레일에게 일체 청구할 수 없다.

제5장  개발이익금, 토지가액, 사용료 등

제32조(개발이익금의 납부) 개발이익금은 현금(체신관서 또는 은행법의 적용을 받는 금융기관이 발행하는 자기앞수표 포함)으로 납부하여야 한다. 사업협약을 통하여 일부를 건물로 납부할 수 있다.

1. 사업추진협약 체결시 : 개발이익금 총액의 10%이상을 협약체결일로부터 10일 이내에 현금으로 납부

2. 개발이익금의 잔여분은 분납할 수 있으며, 납부시기와 분납이자율 및 연체율 등은 사업추진협약으로 정한다.

제33조(토지가액의 제시 및 결정) ①사업신청자는 분양사업으로 사업을 신청하는 경우에는 <붙임 7>의 토지가액 이상을 코레일에 제시해야 한다.

②우선협상자 선정 후 협상과정에서 코레일 또는 우선협상자가 토지가액에 이의가 있을 경우에는 코레일과 우선협상자가 추천한 2개 이상의 감정평가법인의 평가액을 산술평균하여 토지가액을 결정하며, 이때 소요되는 비용은 우선협상자가 부담한다.

③제2항 및 사업신청자의 제안 및 경계측량 결과에 따라 면적의 증감이 있는 경우 협상과정에서 토지가액을 확정하고 개발이익금을 정산한다.

제34조(토지가액의 납부 및 소유권 이전) ①토지가액 납부는 코레일과 사업시행자간의 사업추진협약에 따르며, 토지가액을 분납하는 경우 납부시기와 분납 이자율 및 연체료 등은 사업추진협약으로 정한다.

②사업시행자가 토지가액을 완납한 이후 토지소유권을 이전한다.

③중도금 및 잔금 지급을 담보하기 위해 환매특약을 사업추진협약으로 정할 수 있으며, 이 때 소요되는 비용은 사업시행자가 부담한다.

제35조(자산사용승인 및 사용료 납부) ①사업시행자는 운영사업으로 사업시행시 코레일에 토지의 사용승인을 신청하여야 한다.

②사업시행자는 사용승인 기간 만료 후 사용승인된 공사재산을 원상회복하여 반환하여야 하며, 코레일의 승인에 의해 원상회복의무를 면하는 경우 잔존 시설물을 공사에 무상귀속하여야 한다.

③사업시행자는 토지의 자산사용승인에 따른 사용료를 <붙임5>와 같이 코레일에 납부해야 한다.

제36조(착공전자산료) 사업시행자는 제2조 10호의 착공전 자산료를 납부하여야 하며 <붙임5>의 최소요율을 적용한다.

제6장 사업 시행

제37조(사업시행) ①사업시행자는 본 사업에 있어 각종 사업계획 및 건축계획의 수립, 사업자금 조달, 각종 인․허가, 공사의 완공 등 사업이 성공적으로 추진될 수 있도록 사업계획서 및 사업추진협약에서 정하는 제반사항에 대해 의무와 책임을 진다.

②사업시행자는 공모시 제출한 사업계획을 기본으로 사업을 시행하여야 하나,  건축물 연면적 및 사업비의 5% 이상 변경, 건축물의 용도변경에 관한 사항, 분양, 임대 등 관리처분에 관한 사항, 사업기간의 변경 등 기타 중요한 사항에 대한 사업계획을 변경하고자 하는 경우 코레일의 사전 승인을 받아야 한다.

③사업시행자는 개발사업에 필요한 종합개발계획 수립, 설계 및 인ㆍ허가를 취득하여야 하며, 이에 소요되는 비용(도시관리계획 변경에 따른 공공기여 부담 등 포함)을 부담해야 한다.

제7장  추진일정 및 유의사항

제38(추진일정) 사업추진 일정은 다음 각 호와 같다

1. 사업자 공모 기간 : 2012년 9월 21일 ~ 2012년 11월 4일(45일간)

2. 사업신청서류 접수

가. 일    시 : 2012년 11월 5일, 09:00 ~ 18:00

나. 장    소 : 서울특별시 중구 봉래동2가 122-15번지/서울 승무원 숙소 2층 사업개발본부 자산개발3처

다. 접수방법 : 직접 방문 접수

라. 기    타 : 접수자는 재직증명서 및 신분증 제출

1) 사업신청자 이외는 접수 불가

2) 컨소시엄의 경우 대표사가 접수, 구성원 접수 시 대표사의 위임장 첨부

3. 우선협상대상자 발표 : 사업신청서 접수일로부터 60일이내 공사 홈페이지 및 개별통보

제39조(질의응답) 질의접수 및 질의답변 기간은 다음 각 호와 같다.

1. 질의기간 : 공모일로부터 10일간

2. 질의방법 : 사업신청자는 사업계획서 작성 기타 사업내용에 관한 질의가 있는 경우에는 질의기간 내에 <서식 14> 서면질의서에 의하여 반드시 E-mail로 코레일에 접수하여야 하며, 유선으로 공사 담당자의 확인을 거쳐야 한다.

- 담  당 : 사업개발본부 자산개발3처 선상훈

- 전  화 : ☏ 02-3149-3535

- E-mail : shsun@korail.com

3. 질의기간 및 방법을 준수하지 않은 질의사항은 무효처리 한다.

4. 질의에 대한 답변은 질의접수 마감일로부터 10일 이내에 코레일 홈페이지에 일괄게시하며, 공지한 질의서 회신 내용의 미숙지로 인한 책임은 사업신청자에게 있다.

제40조(유의사항)①다음 각 호에 대하여 코레일은 사업신청을 무효로 한다.

1. 제9조 및 제10조의 규정에 의한 “사업신청자격이 없는 자”가 사업신청을 한 경우

2. 제11조의 서류를 제출하지 않은 경우

3. 사업신청자가 제출한 제11조의 사업신청서류가 부정한 자료(위조, 변조, 허위 등)가 포함된 것으로 판명된 경우

②다음 각 호에 대하여는 사업계획서를 접수하지 아니한다.

1. 사업계획서 표지(사업계획서 Ⅰ,Ⅱ), 도판에 사업신청자를 식별할 수 있는 표시 또는 색채를 하거나 문자 모양이나 크기를 달리하여 제출하는 경우

2. 기타 본 지침서를 현저히 위반했다고 판단하는 경우

③본 지침서에 대한 질의, 답변은 본 지침서의 일부로서 모든 사업신청자에게 동일한 효력을 갖는다.

④본 지침서는 본 사업에 필요한 최소한의 요구조건을 제시한 것이므로 본 지침서에 명기되지 아니한 사항이 본 사업의 기능유지상 필요할 경우 사업계획서에 기술할 수 있다.

<붙임 1> 공모대상지

공 모  대 상 지

NO	공모대상	소 재 지	면적 (㎡)	도시계획	비 고	사업방식
1	영등포역 유휴부지	서울 영등포구 영등포동 618-522 외	2,739	준공업	건축허가 공장설립인가 철도현업소	분양사업 또는 운영사업

<붙임 2> 공모대상지별 현황

영등포역 유휴부지 현황

□ 사업부지 개요

￮ 위치 : 서울시 영등포구 영등포동 618-522, 618-596

￮ 면적 : 2,739㎡(829평)

￮ 도시계획 : 준공업지역, 대공방어협조구역

￮ 이용현황 : 영등포시설사업소, 소화물취급선, 경비실, 창고 등

	영등포역

□ 지자체 등 관련계획

◦'10. 11. 03 : 벤처기업육성촉진지구로 지정(중소기업청)

◦'09. 5.～12 : 도시관리계획 변경결정(도시계획시설 ‘철도’해제)

◦'10. 1.  26 : 아파트형공장 설립승인 (영등포구청)

◦'10. 3.  25 : 기본설계 및 건축허가 (아파트형공장)

□ 자산 현황

￮ 토지

연번	행정구역				지목	면적(㎡)
	시ㆍ구	동	본번	부번		공부상	편입
1	서울 영등포구	영등포	618	522	철	2,396	2,396
2	서울 영등포구	영등포	618	596	철	343	343

￮ 건물

NO	건물명	면적(㎡)	비 고
1	영등포시설사업소	248	이전
2	소화물취급 홈지붕	270	철거지장물

□ 제한사항(전제조건)

◦ 사업협약 체결 후 개발이익금 납입 시에 본 사업 추진에 소요된 아래의 기 투자비용 납부

- 도시관리계획변경, 설계 등 : 312백만원

◦旣 계약 체결된 신축설계(실시설계)에 대한 처리방안은 협상를 통하여 결정한다.

□ 기타사항

◦ 토지가격 : 10,942백만원 (약 13,215천원/평, 2010년 감정평가 기준)

<붙임 3> 사업계획서 작성지침

사업계획서 작성지침

1. 일반사항

가. 적용원칙

① 본 작성지침은 사업계획서 작성 시 반드시 지켜야 할 사항으로 본 지침에서 제시하지 않은 사항은 사업신청자의 판단에 따른다.

② 코레일은 사업신청자가 본 작성지침에 위배하여 사업계획을 작성하거나 제출된 서류 중 허위사실이 발견될 시에는 당해 사업신청자의 사업신청을 무효로 할 수 있다.

③ 사업계획서의 표지, 사업계획서Ⅱ, 발표자료에는 작성자를 알아 볼 수 있는 어떤 표시도 할 수 없다.

④ 사업계획서 및 제출서류는 국문으로 작성하는 것을 원칙으로 한다.

2. 제출물에 대한 사항

가. 사업계획서의 구성

① 사업계획서Ⅰ: 사업신청서, 신용평가서, 최근 3년간 재무제표 등

② 사업계획서Ⅱ: 개발 계획 및 사업시행계획, Tenant 유치계획, 철도시설물 이전계획 수립 및 신축계획

③ 사업계획서는 Ⅰ,Ⅱ 각각 20부를 제출한다.

④ 사업계획서 내용은 공모지침서를 숙지하여 작성하되 목차는 사업신청자가 평가요소별로 나열하여 작성하여야 한다.

나. 사업계획서 규격

① 사업계획서는 A4(210×297㎜)용지를 좌철(책자 식으로 하며, 스프링 제본 금지)한다.

② 지도, 도면 등 불가피하게 큰 규격의 종이를 사용하는 경우에는 A4용지 규격으로 접어서 철하고 1페이지로 간주한다

③ 지도 및 도면의 경우 축척에 제한이 없다.

④ 표와 그림 등을 제외한 主텍스트는 “□글” 프로그램을 사용하여 작성하며 12포인트의 크기로 작성한다.

⑤ 외국어나 한자는 (   )안에 표기하고, 도량형은 미터법 사용을 원칙으로 하며 화폐단위는 원화로 표기한다.

⑥ 사업계획서 Ⅰ,Ⅱ 는 각각 200페이지 이하로 제한한다, 단 표지,목차,간지는 제외한다

다. 별도 제출물

① 발표자료 10부(PPT 50쪽 이내로 작성)

② 사업계획서 전산파일 및 발표자료가 수록된 CD

③ 사업운영기간 제안서 및 개발이익금 제안서 : 대봉투(규격4호)에 밀봉하여 제출

3. 사업제안서의 작성

① 개발계획은 다음과 같이 작성한다.

1. 사업제안자는 제5조의 공모대상지를 기본으로 개발계획을 수립하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 기반시설 설치, 관련 도시계획과의 정합성, 사업부지의 정형화, 개발규모 등에 따라 국공유지 및 사유지를 포함한 개발계획을 수립할 수 있다.

2. 제1호에 의해 사업계획에 국공유지를 포함할 경우 점용허가 가능 여부를 확인한다.

4. 건축규모 및 시설의 종류는 관련법에 저촉되지 않는 범위 내에서 자유롭게 구상할 수 있으나, 관련 도시계획의 변경 결정이 필요한 경우에는 해당 기관의 사전협조자료(법규검토자료, 해당기관 협의내용, 질의답변서 등) 및 인․허가 방안을 포함하여야 한다.

② 건설계획에는 다음 도면을 수록하여야 하며, 필요할 경우 투시도, 내ㆍ외부 이미지 등을 추가로 수록할 수 있다. 도면축척은 제한을 두지 아니한다.

1. 조감도 (판넬제작 불요)

2. 주변 현황도(지도, 사진 등으로 표현)

3. 토지이용계획

4. 외부공간계획

5. 보행 및 차량동선 계획

6. 건축계획도

1)배치도 : 대지면적, 건축면적, 연면적, 건폐율, 용적률, 주차대수 등 설계개요

2)각층 평면도, 입면도, 단면도

③사업계획은 다음과 같이 작성한다.

1. 사업구조 및 사업성 분석

1)도입시설물 별로 시장 환경을 분석하고 사업여건 등을 제시한다.

2)도입시설물 별로 수요를 추정하고 구체적인 근거를 제시한다.

3)도입시설물 별로 처분방법을 제시하고 용도별 시설면적, 매출계획, 가격산정기준 및 내역을 상세히 제시한다.

4)총 투자비 산정은 토지관련비(토지매매대금 또는 임차료), 직접공사비(건축․토목․조경․전기․설비공사비 등), 간접공사비(설계비․감리비․하자보수비․인입공사비․예술품장식비․물가변동비 등), 부대비(운영경비․소유권 관련비․프로젝트회사 운영비․예비비 등) 등으로 구분하여 연차별로 작성하고, 시설별 투자원가 및 산출근거를 구체적으로 제시한다. (단위 : 백만원)

5)사업성 분석을 위한 주요지표 및 조건들을 상세히 기술하고 개발이익금, 토지관련비는 대금납부 시기 및 방법 등에 대하여 기술한다.

6)사업성 분석 작성 시 추정재무제표(손익계산서, 대차대조표, 현금흐름표 등)의 작성기준 및 산출내역을 제시한다.

2. 재원조달계획

1)재원조달계획은 소요비용 및 조달계획을 연차별로 작성한다.

2)사업리스크 관리계획은 발생 가능한 리스크에 대한 관리, 분담 등 조치계획을 구체적으로 제시하고, 사업이행 및 공사완료 보증 등 사업리스크를 완화할 수 있는 방안에 대하여 기재한다.

3. 철도시설의 이전, 변경, 재배치 계획

1)지장되는 철도시설물에 대한 처리(이전, 변경, 재배치 등) 계획을 기재한다.

4. 시설운영계획

1)운영전략과 마케팅계획을 기재한다.

2)시설물의 관리계획을 기재한다.

5. 사업관리계획

1)사업관리체계를 기재한다.

2)자금관리 및 운영계획을 기재한다.

6. Tenant 유치계획 및 마케팅계획

1)Tenant 유치계획을 제시하고, Tenant의 입점 의사를 확인할 수 있는 증빙 서류를 첨부한다.

<붙임 4> 관련 서식

[서식1]

사 업 신 청 서
회사명			사업자등록번호
대표자			주민등록번호
소재지			연락처
본 사는 귀 코레일에서 추진하고 있는 ‘○○○○ 개발사업’의 사업 공모에 참여하기 위하여 공모지침서 및 법규를 준수한 사업자 신청서를 제출하며, 제출된 구비서류에 대해서는 일체 반환요구를 하지 않겠습니다. 2012년 월 일 단독법인 또는 컨소시엄 대표자 (인) 한국철도공사 사장 귀하
※ 첨부서류
1. 법인등기부등본 각 1부 2. 법인인감증명서 각 1부 3. 사업자등록증 사본 각 1부 4. 서약서 [서식2] 1부 5. 입점의향서 [서식3] 각 1부 6. 법인일반현황 [서식4] 각 1부 7. 법인연혁 [서식5] 각 1부 8. 손익계산서 원본 [서식6] 각 1부 9. 대차대조표 원본 [서식7] 각 1부		10. 재무비율표 원본 [서식8] 각 1부 11. 재무비율 총괄표 [서식 9] 1부 12. 신용평가서 1부 13. 대표자 선임서 [서식10] 1부 14. 청렴사업 이행서약서 [서식11] 1부 15. 개발이익금제안서[서식12] 1부 16. 사업운영기간제안서[서식13] 1부 17. 사업계획서 작성 관계자 현황 1부 18. 컨소시엄 구성원별 지분율표[서식17] 1부

[서식2]

서    약    서

사업명 :  ○○○○ 개발사업

본 사는 상기 사업의 참여를 위하여 제출하는 사업 신청서류 및 관련 증빙 자료를 신의성실의 원칙에 입각하여 작성․제출하며, 만일 제출한 자료가 부정한 방법으로 작성되었거나 자료의 허위 기재사항 등이 확인될 경우에는 우선협상자․사업시행자 지정 무효, 협약의 해제 또는 해지, 법적 불이익 등 어떠한 처분도 감수할 것임을 서약합니다.

2012년    월     일

단독법인 또는 컨소시엄 대표자             (인)

(컨소시엄의 경우) 컨소시엄구성원1           (인)

컨소시엄구성원2           (인)

한국철도공사 사장 귀하

[서식3]

입 점 의 향 서

사업명 :  ○○○○ 개발사업

본 사는 상기 사업의 성공적인 수행을 위하여 다음과 같이 입점 의향이 있음을 확인합니다.

- 다                   음 -

회 사 명		사업자등록번호
대 표 자		입 점 업 태
본 사		입 점 업 종
입점 예정 연면적	㎡ (연면적)
입 점 계 획

2012년    월     일

입점의향자   OOO사   대표이사             (인

0 0 0 0 0      귀하

주) 입점의향자 법인인감증명을 첨부함.

[서식4]

법인 일반현황

회 사 명		사업자등록번호
대 표 자		업 태
본 사		업 종
사 업 장		주 요 제 품
		결 산 월 일
자 본 금	백만원	설 립 일 자
종 업 원 수	명	주 거 래 은 행
매 출 액	백만원	총 자 산	백만원

주) 1. 매출액, 총자산 및 종업원수는 가장 최근 회계연도의 재무제표 내용을 기재

2. 컨소시엄의 경우 컨소시엄 구성원별로 작성함.

[서식5]

법인 연혁

회사명 :

년 월 일	내 용

주) 컨소시엄의 경우 컨소시엄 구성원별로 작성함.

[서식6]

손익계산서

20○○년 ○월 ○일 ～ 20○○년 ○월 ○일

20○○년 ○월 ○일 ～ 20○○년 ○월 ○일

20○○년 ○월 ○일 ～ 20○○년 ○월 ○일

회사명 :

(단위 : 백만원, %)

과 목	년		년		년
	금액	구성비	금액	구성비	금액	구성비
매 출 액 매 출 원 가 매 출 총 이 익 판매비와 일반관리비 영 업 이 익 영 업 외 수 익 영 업 외 비 용 (이자비용) 경 상 이 익 특 별 이 익 특 별 손 실 법인세비용차감전 순이익 법 인 세 비 용 당 기 순 이 익

주) 1. 구성비는 매출액 대비 구성비를 기재

2. 모든 금액은 십만원자리에서 반올림하여 기재

3. 최근 3년간의 내용으로 최근 년도를 가장 왼쪽부터 기재

4. 컨소시엄의 경우 컨소시엄 구성원별로 작성함.

2012년     월      일

주       소 :

전 화 번 호 :

○○회계법인 :                      (인)

[서식7]

대차대조표

20○○년 ○월 ○일 현재

20○○년 ○월 ○일 현재

20○○년 ○월 ○일 현재

회사명 :

(단위: 백만원, %)

과 목	년		년		년
	금액	구성비	금액	구성비	금액	구성비
유 동 자 산 당좌자산 (매출채권) 재고자산 고 정 자 산 투자자산 유형자산 무형자산
자 산 총 계		100		100		100
유 동 부 채 매입채무 단기차입금 기타유동부채 고 정 부 채 사채 장기차입금 퇴직급여충당금 기타고정부채 (부 채 합 계) 자 본 금 자본잉여금 이익잉여금 (당 기 순 이 익) 자 본 조 정 항 목 (자 본 총 계)
부 채․자 본 총 계		100		100		100

주) 1. 구성비는 자산총액 대비 구성비를 기재

2. 모든 금액은 십만원자리에서 반올림하여 기재

3. 상기내용 작성시, 해당과목의 차감계정은 순액으로 기재

4. 최근 3년간의 내용으로 최근 년도를 가장 왼쪽부터 기재

5. 컨소시엄의 경우 컨소시엄 구성원별로 작성함.

2012년     월      일

주    소 :

전화번호 :

○○회계법인 :                    (인)

[서식8]

재무비율표

회사명 :

(단위 : %, 배)

구분(산식)	년	년	년	가중평균
1. 수익성비율 ․매출액영업이익률(영업이익/매출액×100) ․매출액순이익률(당기순이익/매출액×100) ․총자산순이익률(당기순이익/총자산×100) ․자기자본순이익률(당기순이익/자기자본×100) ․총자산대비영업현금흐름비율 (영업활동으로 인한 현금흐름/총자산×100)
2. 안정성비율 ․유동비율(유동자산/유동부채×100) ․부채비율(부채/자기자본×100) ․차입금의존도(차입금/총자산×100) ․이자보상배율(영업이익/이자비용)
3. 활동성비율 ․총자산회전율(매출액/총자산×100) ․매출채권회전율(매출액/매출채권×100) ․재고자산회전율(매출액/재고자산×100)
4. 성장성비율 ․매출액증가율(당기매출액/전기매출액×100-100) ․영업이익증가율(당기영업이익/전기영업이익×100-100) ․당기순이익증가율(당기순이익/전기순이익×100-100) ․총자산증가율(당기말총자산/전기말총자산×100-100)

주) 1. 재무비율은 <서식6>과 <서식7>에 기재한 수치를 이용하여 산정

2. 수익성비율 및 활동성비율에 사용되는 자본, 자산 및 부채는 기초와 기말의 평균치이며, 안전성비율에 사용된 자본, 자산 및 부채는 기말잔액임.

3. 전액자본잠식이 있는 회사는 자기자본순이익률과 부채비율 작성시 해당연도에 ‘자본잠식’으로 기재

4. 수익성비율, 활동성비율, 성장성비율의 가중평균은 다음 산식에 의해 작성

▪ (직전년도 비율 × 3 + 2년전 비율 × 2 + 3년전 비율 × 1) ÷ 6

※ 각 년도의 비율계산시 부(-)의 값이 나올 경우 가중평균은 그 수치 그대로 합산

※ 분모가 0이 되거나 법인신설, 자본잠식 등의 사유로 해당연도의 비율이 없거나 계산할 수 없는 경우 해당년도의 비율을 0으로 하여 위 산식에 대입하여 산정

5.최근 3년간의 내용으로 최근 년도를 가장 왼쪽부터 기재

6. 모든 비율은 소수점이하 셋째자리에서 반올림한 수치로 작성

7. 컨소시엄의 경우 컨소시엄 구성원별로 작성함.

2012년       월       일

주    소 :

전화번호 :

○○회계법인 :                          (인)

[서식9]

재무비율 총괄표

(단위 : %, 배)

비 율	A사 가중평균	B사 가중평균	C사 가중평균	D사 가중평균	컨소시엄 평균
1. 수익성비율 ․매출액영업이익률 ․매출액순이익률 ․총자산순이익률 ․자기자본순이익률 ․총자산대비영업 현금흐름비율
2. 안정성비율 ․유동비율 ․부채비율 ․차입금의존도 ․이자보상배율
3. 활동성비율 ․총자산회전율 ․매출채권회전율 ․재고자산회전율
4. 성장성비율 ․매출액증가율 ․영업이익증가율 ․당기순이익증가율 ․총자산증가율

주) 1. 각사 가중평균은 <서식8>에 의해 작성된 가중평균을 기재

2. 컨소시엄 평균은 다음 산식에 의하여 산정

∑ (각사 가중평균×각사 출자지분율)

3. 안정성비율은 최근년도 수치를 기준으로 작성하며 부채비율 작성시 컨소시엄 중 전액자본잠식이 있는 경우 해당 회사의 부채비율은 ‘자본잠식’으로 기재하고 컨소시엄 평균 산정시 제외

4. 모든 비율은 소수점이하 셋째자리에서 반올림한 수치로 작성

2012년     월      일

주    소 :

전화번호 :

○○회계법인 :                          (인)

[서식10]

대표자 선임서

OOOO 개발 사업의 사업 공모에 관한 모든 권한을 OO 대표 OOO 에게 위임합니다.

2012년    월    일

OOO사   대표이사             (인)

OOO사   대표이사             (인)

한국철도공사 사장 귀하

[서식11]

청 렴 서 약 서

당 법인 또는 컨소시엄은 ○○○○ 개발사업과 관련하여 사업계획서 평가가 공정하고 투명하게 이루어질 수 있도록 코레일에 적극 협조하겠으며,

사업계획서 평가 과정에서 평가위원이나 코레일 관계자에게 금품, 향응이나 부당한 이익을 제공하지 않도록 하겠습니다.

이를 위반하여 코레일로부터 공모참가자격 제한, 협약해지 등의 조치를 받을 경우, 당 법인은 코레일을 상대로 손해배상을 청구하거나 민ㆍ형사상의 어떠한 이의도 제기하지 않을 것을 서약합니다.

2012년     월     일

단독법인 또는 컨소시엄 대표자           (인)

(컨소시엄의 경우) 컨소시엄구성원1           (인)

컨소시엄구성원2           (인)

한국철도공사 사장 귀하

[서식12]

개발이익금 제안서

금            백만원정

(￦                - )

구 분		제 출 금 액
분양사업	토 지 가 액	금 백만원(￦ )
	개 발 이 익 금	금 백만원(￦ )
운영사업	개 발 이 익 금	금 백만원(￦ )

2012년       월       일

단독법인 또는 컨소시엄 대표자           (인)

(컨소시엄의 경우) 컨소시엄구성원1           (인)

컨소시엄구성원2           (인)

한국철도공사 사장 귀하

주) 1. 분양사업은 토지가액과 개발이익금을 기재함.

2. 운영사업은 개발이익금(현금)을 기재

3. 별도의 봉투에 밀봉하여 제출.

[서식13]

사업운영기간 제안서

년간

(건물(임시)사용승인일로부터)

2012년     월      일

단독법인 또는 컨소시엄 대표자           (인)

(컨소시엄의 경우) 컨소시엄구성원1           (인)

컨소시엄구성원2           (인)

한국철도공사 사장 귀하

주) 운영사업의 경우에 한하여 별도의 봉투에 밀봉하여 제출.

[서식14]

2012.    .    .

사업시행자 공모지침서관련 질의서
업 체 명		대표자명	(인)
주 소
전 화 번 호		FAX 번호
공모지침서(Page)	질 의 내 용

[서식15] 사업계획서 작성 관계자 현황

사업계획서 작성 관계자 현황

주1)구 분	업체명 및 대표자	관계자 현황			비 고
		성 명	주2)기술분야	연락처

주1) 구분 : 용역, 자문, CG, 모형, 편집 등

주2) 기술분야 : 건축, 도시, 구조, 조경, 사업계획, 회계 등

2012년     월     일

단독법인 또는 컨소시엄 대표자           (인)

(컨소시엄의 경우) 컨소시엄구성원1           (인)

컨소시엄구성원2           (인)

한국철도공사 사장 귀하

[서식16]

사업계획서 표지 서식

<10폰트> <14폰트>○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ 개 발 민 간 사 업 자 공 모 사 업 계 획 서 Ⅰ 또는 Ⅱ <줄간격 130%>	<10폰트> <줄간격 160%) <20폰트> ○○○○ ○○○○개발 민간사업자공모 사업계획서(Ⅰ) 또는 (Ⅱ) <20폰트> 2012. 00. ※ 사업신청자를 인지할 수 있는 문구나 표현을 금함 ※ 서체는 한글 견명조체로 함

[서식17] 컨소시엄 구성원별 지분율표

컨소시엄 구성원별 지분율표

구 분	법 인 명	대표자명	지분율
컨소시엄(대 표)			/ 100
컨소시엄(구성원)			/ 100
컨소시엄(구성원)			/ 100

2012년    월    일

단독법인 또는 컨소시엄 대표자           (인)

(컨소시엄의 경우) 컨소시엄구성원1           (인)

컨소시엄구성원2           (인)

한국철도공사 사장 귀하

<붙임 5> 사용료 요율표

자산료 요율표

사업명	용 도	연간요율
역세권개발 및 기타 사업	□ 지상건축부지	50/1000
	□ 선상건축부지 - 토지이용율 500% 미만 - 토지이용율 500% 이상	25/1000 35/1000
	□ 지하시설부지	25/1000
	□ 주차장부지 - 지상주차장 - 공영주차장(도로설계 및 도시계획시설에 한함) - 주차장 진입 지상토로 부지	50/1000 25/1000 25/1000
	□ 건물시설외 영업시설부지	50/1000
	□ 기타부지(조경, 선로전용등)	3/1000
	□ 공사기간중 부지	20/1000
컨테이너 및 화물기지사업	□ 건물 부지	50/1000
	□ 컨테이너․화물 야드 - 철도공사(철도청 포함) 조성 야드 - 출자회사조성 야드	68/1000 50/1000
	□ 철도공용 컨테치너․화물야드	25/1000
	□ 통로․공용주장	25/1000
	□ 기타부지(조경부지,․철도수송작업장부지 등)	3/1000
	□ 공사기간중 부지	20/1000

영업료 요율표

사업명	용 도	연간요율
□ 판매사업	- 물품판매 : 의류, 식료품, 의약품, 전기제품 및 기타 물품의 판매 - 식품판매 : 음식, 다과 및 기타 공종접객	1/100
□ 임대사업	- 사무실, 창고, 예식장, 연회장, 의료시설 등	10/100
□ 호텔사업	- 숙 박	3/100
□ 터미널사업	- 입체식 - 지평식	3/100 8/100
□ 주차장사업	- 입체식, 지평식	10/100
□ 기타사업	- 기타 매출액	1/100

<붙임 6> 동일용도 사업실적 기준

동일용도 사업실적 기준

시설군별	시설 별	동 일 용 도
주거시설군	주거시설	￮ 건축법시행령 별표1의 제1호(단독주택), 제2호(공동주택) ￮ 복합건물의 경우 주거부문
상업시설군	근린생활시설	￮ 건축법시행령 별표1의 제3호(제1종근린생활시설), 제4호(제2종근린생활시설)
	문화집회시설	￮ 건축법시행령 별표1의 제5호(문화집회시설) 제27호(관광휴게시설), 16호(위락시설)
	판매시설	￮ 건축법시행령 별표1의 7호(판매시설) ￮ 복합건물의 경우 상업부문
	운동시설군	￮ 건축법시행령 별표1의 13호(운동시설) ￮ 복합건물의 경우 운동시설부문
	업무시설	￮ 건축법시행령 별표1의 14호(업무시설) ￮ 복합건물의 경우 업무부문 ￮ 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제2조 13호의 지식산업센터(아파트형 공장)
	숙박시설	￮ 건축법시행령 별표1의 15호(숙박시설)
기타시설군	공공시설	￮건축법시행령 별표1의 9호(의료시설), 10호(교육연구시설), 11호(노유자시설), 12호(수련시설), 23호(교정및군사시설), 24호(방송통신시설)
	기 타	￮ 건축법시행령 별표1의 17호(공장), 18호(창고시설), 20호(자동차관련시설), 21호(동식물관련시설)

<붙임 7> 공모대상지별 토지가액

공모대상지별 토지가액

NO	공모대상지	면적(㎡)	토지가액 (백만원)	사업방식	비 고
1	영등포역 유휴부지	2,739	10,942	분양 또는 운영사업	2010년 기준 감정평가

＊ 사업신청자의 제안 및 경계측량 결과에 따라 면적의 증감이 있을 경우 협상과정에서 토지가액을 확정하고 개발이익금을 정산한다.