건설 및 주택시장의 위기 상황 및 전망

1. 건설시장 위기 상황 및 전망

□ 양적 측면의 위기 상황

(1) 건설수주

◦   (연간 추이) 2007년 127.9조원 기록 후 2008년부터 감소세

※ 2011년 전년비 7.2% 증가했으나, 2012년 다시 전년비 8.3% 감소

※ 2012년 건설수주액 101.5조원은 7년 내 최저치, 침체 전인 2007년 127.9조원에 비해 26.4조원 급감.  불변금액 기준으로는 10년 전 수준

<국내 건설수주 추이>

(단위 : 조원)

자료 : 대한건설협회, 주 : 불변금액은 2005년 기준

◦   (부진 원인) 민간 수주 부진, 그 중에서도 주택수주 부진이 가장 결정적 원인

※ 2012년 민간 수주액 67.4조원은 2007년(90.8조원) 대비 23.4조원이나 감소, 특히 2012년 민간 주택수주액 27.8조원은 2007년(50.6조원) 대비 22.7조원 이나 감소

※ 민간 수주의 침체가 더욱 심화된 가운데, 수정예산 편성으로 2009년 증가했던 공공 수주가 ‘08년 이전 상태로 감소한 것이 건설수주 부진의 원인

◦   (최근 동향) 2012년 하반기 이후 침체 수준 심화, 외환위기 이후 최장기간의 수주 감소세

※ 2012년 하반기 이후 감소율 확대 : 2012년 8월부터 올 5월까지 10개월 연속 전년 동월비 두자릿 수 감소율 지속

※ ‘12.8월 –28.8%, 9월 –16.3%,  10월 -19.1%, 11월 -19.8%, 12월 –41.6%, ’13.1월 -44.7%, 2월 -39.0% 3월 –21.8%, 4월–17.1%, 5월 –13.0%

※ 이는 외환위기 기간인 지난 1997년 11월~1999년 3월까지 17개월 연속 감소한 이후 가장 장기간 침체한 것

<최근 국내 건설수주 추이>

(단위 : 십억원, 전년 동월비 %)

구 분	합계	발주처별						공종별
		공공			민간			토목	건축
			토목	건축		토목	건축			주택	비주택
2013. 5월	7,412.8	2,493.2	1,401.0	1,092.2	4,919.5	1,977.3	2,942.2	3,378.3	4,034.4	1,439.7	2,594.6
증감률	-13.0	39.0	13.2	96.3	-26.8	156.2	-50.6	68.1	-38.0	-48.5	-30.1
2013.1~5월	30,323.0	11,644.5	7,629.9	4,014.6	18,678.4	4,205.2	14,473.2	11,835.2	18,487.8	7,317.8	11,169.9
증감률	-27.3	3.3	-1.2	13.2	-38.6	-43.3	-37.1	-21.8	-30.4	-46.2	-13.7

자료 : 대한건설협회

◦  (부진 원인) 2012년 하반기 이후 건설수주 침체 심화 원인은 거시경제 및 주택경기 위축 영향으로 민간 수주가 급감한 가운데, 공공 수주도 부진한 때문

※ (작년 민간 수주) 2010년 이후 회복세 보인 민간 토목 및 비주거 건축수주, 거시경제 위축 영향 2012년 하반기 이후 감소세 전환

2012년 상반기 10.3% 증가 민간 주택수주 하반기 29.4% 감소 : 지방 주택경기 감소세 전환, 수도권 주택경기 침체 지속, 특히 4/4분기 재개발/재건축 수주 급감(전년 동기비 60.0% 급감)

※ (작년 공공 수주) 상반기 7.5% 증가한 공공 토목수주 도로, 교량 등 일반 토목공사 발주 부진 영향 하반기 29.1% 급감, 공공 주택수주도 전년 기저효과 영향 감소

※ (올 1~5월 수주) 민간 수주가 1~5월 동안 매월 40% 내외의 감소율을 지속해 1~5월 동안 전년 동기비 38.6% 감소하며, 국내 건설수주 부진을 주도, 공공 수주는 1~5월 동안 전년 동기비 3.3% 증가해 부진 지속

(2) 해외건설

◦ 상반기 해외 수주 5.0% 감소

※올 1~6월 상반기 해외건설 수주 중동 플랜트 수주 위축으로 전년 동기비 5.0% 감소한 321억불 기록

※ 그동안 해외수주 증가는 국내 건설수주 축소의 버팀목 역할을 하였으나, 최근 해외수주가 감소세 전환

※아울러 그동안 과당경쟁에 의한 저가 수주 공사의 기성진척에 따라 수익성 악화 문제 발생(1/4분기에 삼성엔지니어링과 GS건설이 해외건설 관련 각각 2천억원과 4천6백억원의 손실 기록, 2/4분기까지 영업이익 적자 지속)

□ 질적 측면의 위기 상황

◦   (공사 이윤율) 국내 건설공사 이윤율 지속적으로 하락

※ 국내 건설공사 이윤율 2010년 1.6%와 2011년 2.2% 수준에 불과

<국내 건설공사 이윤율 추이>

자료 : 대한건설협회

주 : 이윤율은 계약액에서 공사현장투입비용과 일반관리비를 차감한 금액을 나눈 비율임.

◦   (업계 수익률) 건설업체의 수익률도 지속적으로 하락

※ 매출 마진이라 할 수 있는 매출액영업이익률은 2009～11년 동안 3년 연속 하락, 2012년에도 2011년 수준인 4.3%로 저조

※ 기업의 최종 수익성이라 할 수 있는 매출액순이익률은 2005～07년 동안 6.0%～6.4% 수준이었으나, 2008년 이후 지속 감소해 2011년 1.4%로 1%대로 하락하였으며, 2012년에는 0.5%로 겨우 적자 모면(110개 상장건설사의 순이익율은 0.2%로 더욱 부진)

<종합건설업체 수익률 관련 지표 추이>

자료 : 대한건설협회, 건설업 경영분석 각 연호 ; 주 : 2012년 자료는 잠정집계결과임.

◦   (원인) 미분양 APT, 미착공 PF 적체로 금융비용 증가, 실적공사비·최저가낙찰제 공사의 확대로 인한 저가낙찰구조의 고착화로 수익성 급격히 악화

※ 수익성이 급격히 악화된 가운데, 2008년 이후 국내 건설공사 수주 감소로 수주 잔고 소진 → 향후 부도 위기 직면업체 증가 예상

□  하반기 이후 건설경기 전망

◦   2013년 국내 건설수주는 전년비 2.8% 감소한 98.7조원으로 8년 만에 100조원 이하로 감소 전망

※ 공공 수주는 정부 SOC예산 증가(추경예산 포함 25조원으로 전년비 1.1조원 증가) 영향 전년비 2.3% 증가하나, 수주액은 34.9조원으로 여전히 부진 전망

※ 작년 4/4분기 이후 침체가 심화된 민간 수주는 2013년에도 주택경기 회복 부진, 거시경제 침체로 인한 비주거 건축 및 토목 수주의 부진으로 전년비 5.3% 감소한 63.8조원에 머물며 매우 저조할 전망

□  건설경기 침체의 파급효과

◦   건설경기 침체 지속으로 국가 경제성장 및 일자리 창출 제약

※ 건설투자 GDP 성장기여도 추이 : '08년 –0.5%p → '09년 0.6%p → '10년 -0.7% → '11년 –0.8%p → '12년 –0.4%p

※ 침체 전인 2007년 대비 2012년 건설투자 감소액 15.5조원은 21.2만명 취업자 수 감소 유발효과 발생

※건설산업의 취업유발계수는 13.7 수준으로 서비스업(16.6)에 비해서는 낮지만 전 산업 평균(12.9), 제조업(9.3)에 비해서는 월등히 높은 수준(2010년 산업연관표 기준)

취업유발계수는 특정 산업부문에 대한 최종수요가 10억원 발생할 경우 해당 산업을 포함한 모든 산업에서 직간접적으로 유발되는 취업자 수를 의미함.

⇒ 내년도 4%대 경제성장률 달성을 위해서는 내수경기 진작을 위한 건설경기 활성화 대책 시급

2. 주택시장 위기상황과 전망

□  수도권 : 4․1대책에도 가격, 거래, 공급 모든 지표 침체

◦   (수도권_가격) 수도권 주택시장은 4․1대책 이후 잠시 하락세가 둔화되었다가 5월 이후 하락세로 전환 하락폭이 확대되고 있음. 반면, 전세가격은 지속적인 상승세를 보임.

- 수도권 주택시장은 장기침체가 지속되고 있으며 1～7월까지 수도권 주택 매매가격은 1.3% 하락함. 22개월 연속 하락세 지속, 서울은 하락폭 확대 양상

※ 수도권 주택매매가격 변동률 : ’10년 -1.7% → ’11년 0.5% → ’12년 –3.0% → ’13년(1～7월) -1.3%

- 수도권 주택 전세가격은 1～7월까지 2.1% 상승하며 상승세가 확대되고 있으며, 서울 주택 전세가격은 7월(0.52%) 들어 큰 폭으로 상승함.

※ 수도권 주택전세가격 변동률 : ’10년 6.3% → ’11년 11.0% → ’12년 2.1% → ’13년(1～7월) 2.1%

<수도권 주택 매매가격 변동률>

(단위 : %)

자료 : 국민은행

◦   (수도권_거래) 2013년 상반기 기존주택의 매매거래는 4·1대책 효과로 전년 대비 증가하였으나, 여전히 예년 대비로는 감소한 수준임. 또한, 7월에는 거래량 급감 가능성 높아

- 상반기(1～6월) 수도권 주택 매매거래량은 전년 동기 대비 39.9% 증가함. 4․1대책 이후 4월부터 수도권 주택 매매거래량이 급증함.

- 상반기 거래량은 전년 대비 39.9% 증가하였으나 예년(2006∼2012년 평균) 대비로는 11.7% 감소함.

- 취득세 감면조치가 6월 완료되어 일반 구매자에 대한 취득세율이 1% → 2%로 상승하여 거래량이 7월부터는 급감할 가능성이 높은 상황임.

◦    (수도권_미분양)  6월 들어 준공후는 오히려 206호 증가

- 6월 현재 미분양 물량은 3만 2,501호(2012년 말 대비 46호 감소)가 적체되어 있음. 4․1대책 이후에도 준공후 미분양은 증가함. 특히 대형(85㎡ 초과) 준공후 적체 현상은 심각함

- 2012년 이후 중소형 미분양이 증가한 이후 해소되지 않고 적체되어 있음.

<수도권 미분양 추이>

(단위 : 호)

자료 : 국토교통부

◦   (수도권_공급) 가격 하락세․거래 침체로 인허가 및 분양은 감소하고, 준공실적은 소폭 증가함.

- 상반기 수도권 인허가 물량은 전년 동기 대비 25.2% 감소함. 아파트와 비아파트 모두 감소함.

- 상반기 분양물량은 전년 동기 대비 13.1% 감소함. 물량 감소와 함께 비교적 낮은 분양가, 이자 후불제 등 파격적인 마케팅 조건의 분양이 줄을 잇고 있으나 청약률은 저조한 상황임.

- 상반기 준공실적은 전년 동기 대비 비아파트의 감소(-3.6%)에도 불구하고, 아파트 물량 증가(11.3%)로 전체적으로는 4.6% 증가함.

□ 지방 : 주택경기 빠르게 둔화 중

◦   (지방_가격) 지방 주택시장은 매매․전세가격이 동반 상승 중이나 상승폭은 크게 둔화 중

- 1～7월까지 주택 매매가격은 5개광역시 1.1%, 기타지방 0.7% 상승함. 2009년 중반부터 지속적인 상승세를 유지함.

※ 5개광역시 주택매매가격 변동률 : ’10년 5.5% → ’11년 12.9% → ’12년 3.1%  → ’13년(1～7월) 1.1%

- 1～7월까지 5개광역시 주택 전세가격은 2.1% 상승하였고 기타지방은 2.0% 상승함. 매매가격과 동조현상을 보이고 있음.

※ 5개광역시 주택전세가격 변동률 : ’10년 9.2% → ’11년 14.5% → ’12년 5.7% → ’13년 (1～7월) 2.1%

<지방 주택 매매가격 변동률>

(단위 : %)

자료 : 국민은행

◦   (지방_거래) 지방은 예년 대비 16.3%가 많은 수준임. 4․1대책의 효과가 지방에서 나타난 것으로 판단됨.

- 상반기 5개광역시 주택 매매거래량은 전년 동기 대비 25.3%, 기타지방은 18.2% 증가함. 2012년 큰 폭으로 감소했던 물량이 4·1대책 이후 증가함.

◦   (지방_미분양) 미분양은 2012년 12월부터 감소세를 보이나 신규분양 많은 소형은 오히려 증가함.

- 6월 현재 미분양 물량은 3만 2,571호가 적체되어 있음. 소형(60㎡ 이하)에서 86호 증가였고 지방 준공후는 소형, 중형 모두 증가함.

◦   (지방_공급) 인허가․분양은 감소세, 준공실적은 증가

- 상반기 인허가 실적은 5개 광역시 38.6%, 기타 지방 17.5% 감소하였으며, 아파트는 전년 동기 대비 25.1%, 비아파트는 22.1% 감소함.

- 상반기 분양물량은 전년 동기 대비 20.1% 감소하였고 준공실적은 23.0% 증가함.

□ 연관 산업 침체, 서민 경기 어려움 고용 위축으로 이어져

◦   (지역 경제) 주택 생산 및 거래와 연관된 산업 범위는 넓으며 특히 서민과 관련된 사업의 연관성이 높아 주택경기 침체는 서민경기 침체로 이어질 가능성이 높음.

- 주택의 생산과 거래 관련 연관 산업의 범위는 매우 넓으며 건축 및 중개 등 직접적인 영향을 받는 관련 산업 이외에 광고, 법무 서비스, 지역신문 등 2차적 영향권을 받는 산업까지 포함하면 그 범위가 더 넓어짐.

- 특히, 서민 및 지역경제와 관련된 부문이 주택산업과 연관성이 높음. 대표적으로 도소매, 부동산서비스, 청소 인력공급 장비공급 등 기타서비스, 도로운송, 폐기물처리 등 위생서비스 등이 있음.

<주택 연관 산업의 범위>

․부동산중개업                         ․가격정보서비스 및 컨설팅업

․건설업(설계 및 감리/ 시공)            ․건설 관련 자재업

․인테리어업                           ․가구업

․법무 및 세무사업                     ․금융업

․유통업(이사짐 운송회사)               ․청소 및 위생서비스

․지역신문업                           ․광고업

․주택관리업                           ․음식업  ․도소매업

․전력 및 가스 등 에너지 사업           ․가전 및 가전제품 서비스업

◦   (서민 고용) 주택건설은 노동집약적인 방식으로 생산이 이루어져 고용에 미치는 효과가 큼.

- 주택경기 호황 시에는 고용창출에 크게 기여하나, 반대로 경기 침체기에는 고용의 감소폭을 확대시키는 역할을 할 가능성이 높음.

□ 하반기에도 침체가 이어질 가능성 높아

◦   (수도권) 하락폭은 상반기에 비해 축소되나 하락은 지속되어 0.5% 하락 예상됨. 시장 어려움 하반기에도 지속 전망

- 거시경제 변수의 어려움이 심화되는 상황에도 공급조정, 금융부실 조정 등 일부 변수들의 변화가 목격되고 있으나, 속도가 더디고 조정 폭이 미약하여 시장 반전에는 어려움이 예상됨.

- 취득세 감면 연장 등 불확실성이 해소되지 않으면 거래가 이루어지지 않고 지지부진한 장세가 하반기에도 이어질 것으로 예상됨.

◦   (지방) 상반기에 비해 상승폭이 크게 둔화된 0.5% 상승 전망

- 최근 2년간 집중 공급이 이루어진 점이 부담으로 작용하고 있으며 2010년 이후 큰 폭의 가격 상승의 피로감도 내재하고 있음. 준공물량이 급격하게 증가하고 있어 연말에는 하락세로 반전될 가능성도 존재함.

◦   (전세) 수도권의 아파트 입주물량은 감소하나 지방 아파트 및 전국에서 아파트외 입주가 진행됨에 2.0% 수준의 지속 상승이 전망됨.

- 다만, 월세이동 가속화, 국지적 변동성 확대, 소비자 금융부실에 의한 불안요인 등 전세시장의 구조적 변화가 지속 진행 중임.

◦   (공급) 인허가 및 분양물량은 예년 대비 극감하면서 주택산업의 어려움은 가중될 것으로 예상됨.

※ 인허가, 2011년 549,594호 → 2012년 586,884호 → 2013년(전망치) 400,000호

※ 분양, 2011년 284,923호 → 2012년 306,936호 → 2013년(전망치) 250,000호