첨부 2. <공동주택 발코니제도의 문제점과 개선방안>

■ 국내 주택정책의 변화와 발코니 개조에 대한 규제의 문제점

- 경제적·사회적 여건변화에 맞추어 기존의 ‘주택건설촉진법’이 ‘주택법’으로 전면 개정되는 등 주택정책의 기조도 공급위주에서 주거복지 및 주택관리(住居 質의 向上)로 전화되고 있음.

- 이러한 제도적 환경변화와 함께 경제규모가 커지고 국민들의 생활수준도 향상되면서, 기존의 공간만으로는 보다 쾌적한 주거생활의 영위가 쉽지 않자 추가부담을 최소화하면서도 실질적 생활공간 확장과 공간이용 다양성 확보를 위하여 자연스럽게 등장한 것이 ‘발코니 개조(발코니 공간의 확장)’이라고 할 수 있음.

- 현재 국내 발코니 개조실태를 보면, 대부분의 아파트들이 입주 시기를 전후하여 공사를 하고 있는 것이 현실임.

o ’97년 4월 서울시의 경우 87,000건의 발코니 개조신고 중 약 40%가 주요 구조부 변경, 비내력벽 신축 및 위치 이동, 중량재 바닥 높임, 2중 새시 설치 등의 현행법상 금지대상 행위를 함.

[ 발코니 개조 실태 : ‘97.4 지자체 자진신고 통계 ]

항 목		서울시	경기도	비 고
자진신고 건수		87,354 (100.0)	20,348 (100.0)
허용대상 행위		51,857 (59.4)	8,415 (41.4)	비내력벽 철거, 나무 등 경량재로 발코니 바닥을 높인 행위
금지대상행위(원상 복구 대상)		35,497 (40.6)	11,933 (58.6)	기둥이나 슬래브 등 주요 구조부를 변경한 행위
	주요구조부변경	9
	비내력벽 신축 및 위치 이동	2,189
	중량재를 사용 발코니 바닥 높임	30,351
	2중 새시 설치 등	2,948

- 주택 건설업계도 기존 아파트의 30%, 2000년 이후 신규입주 아파트의 60% 정도, 즉 약 203만세대가 현행 법규상 불법 개조를 한 것으로 추정하고 있는 자료에서도 알 수 있듯이, 발코니 개조는 보편화된 전국적 현상이라고 할 수 있음.

o 5년(1999년 이전 건설)이상 세대수 3,738천호×30% + 5년(1999년 이후 건설)이하 세대수 1,525천호×60%

- 만일 이러한 기존의 발코니 개조 세대를 모두 적발하여 원상복구를 강제한다해도 i)기존 행정력의 물리적 한계와 적발 과정에서 입주자와 상당한 마찰, ii)원상복구에 따른 자원낭비 및 건축 폐자재의 대량 발생, iii)개별업체별 복구에 따른 건축물의 구조안전 우려, iv)세대당 2중 시공에 따라 약 13조원에 달할 것으로 예상되는 엄청난 사회적 비용이 발생할 것으로 예상되고 있음.

o 33평 기준의 평균 발코니 면적은 약 10평 내외, 2중 시공에 따른 세대당 비용은 평균 6.5백만원(10평×65만원) 소요될 것으로 가정할 때 이를 기초로 사회적 소요비용을 추정하면 약 13.2조원(203만세대×6.5백만원)으로 추정됨

- 그러나 현재 정부는 이러한 사회적 변화나 문제점에 대한 고려없이 ‘발코니 개조’를 증축(增築)의 개념에 포함시키고, 허가나 신고 없이 행한 경우 강도 높은 단속과 규제만을 천명하고 있어 문제해결이 요원한 상태임.

■ 개선방안

- 최근 설계 및 건축구조기술의 변화․발전과 주택소비자의 생활양식의 변화등을 고려할 때 발코니 개념 및 기능에 대한 새로운 접근이 요구되는 시점이라고 할 수 있음.

- 이제 현실에 부합하는 발코니 개념 및 기능의 재정립을 통하여 국민의 안전 확보, 생활환경의 쾌적성 제고와 국민의 선택권을 보장토록 하며, 생활의 불편을 초래하고 국민을 잠재적 범법자로 몰아가는 불필요한 규제는 과감하게 개선되어야 함.

- 구조안전의 확보문제는 현행 건축법령상의 구조안전에 관한 규정을 발코니 개조에 따른 안전성 확보 및 피난공간의 확보 등에도 적용할 수 있도록 보완한다면 발코니 개조를 전향적으로 허용하는데 따른 각종 우려사항은 충분히 불식될 수 있을 것임.

- 또한 발코니 개조에 대한 규제는 국민의 재산권행사에 대한 제한의 성격이 강하므로 모호한 ‘공동주택 구조변경지침’형식이 아니라 주택법 등 법령이나 지침 등에서 보다 명확하게 규정할 필요가 있음.

- 구체적으로는 개조된 발코니 면적을 현행처럼 바닥면적에 포함시키지 않으며, 발코니 개조가 남용되지 않도록 평형별 최대 발코니 면적을 미리 정하는 이른바 ‘발코니면적 총량제(최대 10평 이내)’를 도입하도록 함.

- 발코니 개조를 전향적으로 허용하는 대신에 발코니 확장공간과 일반 바닥면적간의 구획을 분명하게 하기 위하여 날개벽이나 분합창의 제거는 엄격하게 금지토록 하고, 구조안전 확인서류에 이러한 사실을 명시하게 하여 생활보조공간으로서의 성격 및 확장관련 책임소재를 보다 명확하게 함.

- 신규 분양주택에 대해서는 설계단계에서부터 발코니의 개조가능성을 염두에 두고 충분한 구조안전성이 확보될 수 있도록 분양할 때 분양계약자로 하여금 발코니 개조관련 시공 여부를 자유롭게 선택할 수 있게 함.

o 준공 이후 개별 개조공사를 원하는 경우에는 입주자대표회의의 동의서와 구조안전진단기관의 확인서를 반드시 첨부토록 함.

- 기존 발코니 개조주택에 대해서도 원칙적으로 현상 그대로 인정해주되 반드시 구조안전확인을 거치도록 하고, 추가구조보강이 필요한 경우에는 반드시 보강조치에 대한 확인서를 제출한 경우에 발코니 개조상태를 인정함.

o 발코니 미개조세대가 새로이 개조를 원하는 경우 등에 있어서도 신규 분양주택과 동일하게 처리하되, 이웃세대의 생활상 불편(소음이나 분진 등)을 고려하여 입주자대표회의 동의서를 추가토록 함.

[ 개선방안 요약 ]

구 분	원칙	세부 사항
입법방식은 현행처럼 ‘아파트 구조변경 지침’이 아닌 주택법령에서 명시
신축 주택	발코니 확장 여부는 입주자의 옵션	-분양계약의 체결단계에서 발코니 확장 여부 결정 -발코니 면적 총량제 도입(주택규모 관계없이 최대 발코니 허 용면적[약 10평 이내]을 지정)
	바닥면적 산입 제외	-바닥면적 산입여부는 예외인정하고 있는 현행 건축법시행령의 기조 유지 -발코니 과다확장 방지위해 총량 범위 초과면적은 확장여부 관 계 없이 바닥면적에 산입(분양신고시 또는 확장신고시 확인) -다만, 발코니 면적과 바닥면적과의 구분 위해 날개벽 또는 분 합창 유지(구조안전확인서에 유지 여부 기재)
	구조 안전성 확보	-준공 이전 설계 및 시공단계에서 반영 -준공 이후 입주자대표회의 동의서와 구조안전확인서 첨부
기존 주택	경과조치	-기확장세대는 추가 구조보강 여부 등이 기재된 구조안전확인 서 제출 또는 보완시공 후 확인서 제출시 기존 확장 인정 -미시공세대는 입주자대표회의 동의서, 구조안전확인서 제출 등 신고 후 시공
	-바닥면적 산입 제외 및 그에 따른 세부사항은 신축주택의 경우와 동일

■ 제도개선의 기대효과

- 국민(주택소비자)의 안전성 확보에 상당한 기여를 할 수 있을 것임.

o 단속의 어려움 등을 이유로 현재의 발코니의 임의 확장이 계속된다면 구조안전성의 확인이 어렵기 때문에 오히려 안전사고 등의 위험이 잠재되어 있는 곳에 국민을 방치하는 것과 다름없게 됨.

o 발코니 확장이 공공연하게 행해지고 있는 사회 현실을 인정하되, 구조안전확인 과정을 거친 경우에만 허용토록 한다면 국민을 안전사고나 재난 등 위험으로부터 보호해야 할 정부 본래의 역할에 충실할 수 있음.

- 국민의 생활 편의성을 증대시키는 효과가 있음.

o 일정한 생활공간의 사용방법 변경을 통해 실질적 확장효과를 얻을 수 있어 과도한 경제적 비용지출 없이도 주거수준의 향상 효과를 가질 수 있음.

- 에너지 절감 및 자원낭비의 방지에도 실질적으로 기여하게 될 것임.

o 새시설치 허용시기와 유사한 에너지파동이 우려되는 최근의 경제환경 변화 등을 감안할 때 구조안전을 전제로 한 창호설치의 허용은 에너지 절감효과와 주거의 안정감 제고, 건물의 장수명화, 건축폐자재의 양산부작용 방지 등의 부수적 효과까지 기대할 수 있음.

- 주택부동산시장의 안정에도 상당한 효과가 있을 것으로 기대됨.

o 발코니 개조에 대한 전향적인 허용 확대가 있을 경우 국민의 주거만족도를 향상시켜 보다 넓은 평형으로의 이전 욕구가 상당 부분 충족되기 때문에 주택부동산시장의 가격안정에도 상당히 기여할 것으로 보임.

- 정부 정책의 신뢰성을 제고하는 효과가 있음.

o 현실과 동떨어진 정책수립 및 집행은 국민으로부터 외면 받을 수밖에 없다는 점에서 발코니 확장 허용은 i)주택건설의 기술 및 공법발달과 실입주자의 기대수준을 반영하면서 ii)동시에 단속과정에서의 형평성 시비를 불식 시키고 iii)입주자간 확장공사에 따른 갈등을 해소하는 효과를 기대할 수 있음.