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대한건설협회, 주택시장 안정을 위한

도심 주택공급 확대 방안 건의

- 신속한 주택 대량 공급 방안 제언

□ 대한건설협회(회장 김상수)는 최근 부동산 시장 혼란을 수습하기 위해서는 근본적인 공급 대책이 조속히 필요함을 강조하며 구체적인 주택공급 확대 방안을 마련하여 23일(목) 국무총리실, 국토부, 기재부 등 정부 관계부처와 국회에 건의하였다.

□ 협회는 저금리, 양적완화 기조로 인한 사상 최대의 시중 유동성 증가와 도심 내 주택 수급불균형으로 인한 실수요자들의 패닉 바잉이 악순환을 초래하며 수도권 집값을 연속 상승시키고 있음을 지적했다.

□ 이에 협회는 도심 주택공급 확대 방안과 이를 통한 예상 공급 가능 물량을 제시하였다. 도심의 초고밀도 개발 허용, 역세권 재개발 해제 구역 개발, 민간공원 특례사업 적극 추진, 도심 내 상업용 건물의 주거용 전환 등의 시행을 통하여 수도권에 최소 50만호의 주택 공급량을 조기 확보할 수 있다고 분석했다.

□ 협회는 세밀하고 체계적인 공급 청사진 제시를 통한 강력한 공급 확대 시그널 형성만이 실수요자의 내 집 마련 불안감 및 추격매수 심리를 신속히 진정시킬 수 있다고 주장하였다.

<건의 주요내용>

❍  주택공급 확대 방안

-  도심 초고밀도 개발 촉진

-  역세권 재개발 해제 구역 개발 활성화

-  민간공원 특례사업 적극 추진

-  도심 내 기존 건축물의 주거용 전환

-  건축물 수직 증축 허용

-  가로주택정비사업 층수 및 면적 제한 완화

-  혁신적 도시재생 사업 추진

∙도심 노후 공공건축물 활용 임대주택 공급

∙유휴 국공유지 복합개발 활성화

∙유수지 등 방재시설 부지 활용

∙입체도시개발 적극 추진

∙방재 및 도시재생을 위한 구릉지 개발

∙그린벨트 활용

∙학교시설의 복합개발

-  1기 신도시 전면적 상향 재건축 허용

❍  실행 방안

-  「도심 주택 등 공급 확대를 위한 특별법」 제정

∙용적률, 종상향, 용도지역 변경 등 혁신적 규제 특례 적용

∙규제특례로 발생한 개발이익은 임대주택 공급 등으로 환수

∙절차 간소화, one stop 협의

※ 자세한 건의내용은 붙임자료 참조

<붙  임>

주택시장 안정을 위한 도심 주택공급 확대 건의

2020. 7.

Ⅰ. 주택 공급 확대의 필요성

○  주택시장 안정화를 위해 발표된 ‘6.17’, ‘7.10’ 부동산 대책은투기수요 차단 방안* 위주로 주택공급 확대방안은 미흡

* 대출규제, 종부세 강화 등

- 이에 주택시장의 높은 기대수익률을 낮추지 못하고 실수요자들의 내 집 마련 불안감 및 추격매수 심리 확산

○  구체적인 주택공급 확대 방안의 적극 검토를 통한 지속적이고 충분한 공급 시그널 형성 필요

Ⅱ. 도심 주택공급 확대 방안

□ 도심 초고밀도 개발 촉진

○  기반시설이 양호한 도심에 초고밀도* 개발을 허용하여 도심 주택공급 촉진

* 뉴욕 허드슨야드, 기존 용적률의 3.3배인 3,300% 용적률 부여

- 서울시 용적률 제한(35층룰) 해제, 강남 주요 재건축단지 초고층 사업 허용

□ 역세권 재개발 해제 구역 개발 활성화

○  입지상 사업성이 좋고 용적률을 보다 많이 확보할 수 있는 역세권의 재개발 해제 구역 개발을 통한 주택 공급

※ 구 뉴타운 해제지역 면적 : 1,423만㎡(여의도 4.9배, 분당신도시 2.6배)

□ 민간공원 특례사업 적극 추진

○  서울시가 도시공원일몰제 시행(’20.7.1)에 대비하여 매입(계획)한 부지 24.5㎢(129곳)를 도시계획상 공원으로 유지

- 전체 면적의 30%이하에서 민간자본으로 비공원시설을 짓고 나머지는 도시공원으로 조성하는 민간공원 조성 특례사업 추진을 통한 주택 공급 필요

- 도시자연공원구역으로 지정한 69.2㎢까지 해제 또는 행위제한 완화시 획기적인 도심 주택공급 확대 가능

□ 도심 내 기존 건축물의 주거용 전환

○  코로나 19 영향과 경기침체로 공실율이 높고 소득수익률이 낮아진 도심 내 상업용 건물* 등을 주거용으로 전환, 주택공급

※ 서울시 내 사무실 면적 : 33,691,362㎡(서울시)

- 젊은 층의 직주근접 선호로 인한 주택 수요 해결 가능

※ 서울 직장인의 51%가 거주구에 직장이 위치(하나금융연구소, 2019)

□ 건축물 수직 증축 허용

○  기존 업무용 빌딩, 주거용 건물 등에 대해 안전진단을 한 후, 안전에 문제가 없으면 수직증축을 통해 주택 공급

- 수도권 리모델링 추진단지는 총41곳, 25,271가구에 달하며 건축물의 수직증축 허용은 재건축 사업을 대체할 공급 수단

□ 가로주택정비사업 층수 및 면적 제한 완화

○  가로주택정비사업 층수 제한을 7층에서 15층까지 완화 및 부지면적 제한 1만㎡에서 2만㎡ 완화시 공급 4배 확대 가능

- 15층이상 가능하도록 서울시 조례를 개정(’18.12) 및 공공성 요건 충족시 2만㎡까지 가능하도록 소규모주택정비법 시행령을 개정(’20.6)하였으나, 실제 완화 적용 사례는 전무함

□ 혁신적 도시재생 사업 추진

① 도심 노후 공공건축물 활용 임대주택 공급

○  정부가 추진 중인 도심의 노후 공공건축물*의 복합개발 시 용적률을 상향하여 임대주택 공급 확대

* 서울시 상업지역내 노후 공공건축물의 용적률 : 51개, 124.52%(토지주택연구원, 2016)

※ 국토교통부 ‘노후청사 복합개발 사업지’ 면적(2018) : 서울(22,682㎡), 경기도(22,958㎡)

② 유휴 국공유지 복합개발 활성화

○  지자체, 국가 등이 보유한 유휴지를 민간의 창의와 자본을 활용하여 주택을 공급하고 개발이익 환수

※ 유휴국유지 규모(전국) : 약 803㎢, 서울시 유휴철도부지(2018) : 약 343만㎡

③ 유수지 등 방재시설 부지 활용

○  기술발전으로 방재예방기능을 상실한 유수지*를 활용하여 청년주택, 임대주택, 대학생 기숙사 등으로 개발

* (전국) 1,735곳· 31.3㎢, (서울) 52곳·178만㎡(어린이 대공원 3배)

④ 입체도시개발 적극 추진

○  도심 지하, 도로 상 · 하부 등 공익적 공간을 입체적으로 개발

- 서울시내 주요 도로․고속도로 지하화로 확보된 지상 토지에 주택 공급

⑤ 방재 및 도시재생을 위한 구릉지 개발

○  폭우 시 산사태, 토사유출 등으로 방재사업이 필요한 구릉지*에 방재사업과 주택공급 동시 추진

* 산사태우려지역(40곳), 토사유출우려지역(122곳) (2018, 서울시)

※ 일본의 롯코미치시는 구릉지를 활용, 대규모 테라스 하우스를 건설, 신혼부부에 주택을 공급하고 방재사업도 동시 추진

⑥ 그린벨트 활용

○  보존가치가 떨어지는 3-5등급 그린벨트 지역에 대해 친환경기술, 첨단공법 등을 적용하여 그린 임대주택으로 공급

※ 서울시내 그린벨트 면적 : 149.13㎢, 보존가치가 떨어지는 3-5등급 지역 : 29㎢(2018년 기준)

⑦ 학교시설의 복합개발

○  거주지 중심에 위치한 학교시설을 복합개발하여 청년주택, 신혼부부주택, 임대주택과 커뮤니티 시설(관람시설, 방재시설 등) 공급

※ 서울시내 국공립 초등학교 수 : 571개(2019년 기준)

□ 1기 신도시 전면적 상향 재건축 허용

○  노후화가 본격화되고 있는 1기 신도시*의 재건축시 용적률을 상향 적용하여 서울 대체용 주택 공급

* 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본

※ 용적률 400% 적용 시 약 15만 가구 공급 가능

- 1기 신도시는 도로, 지하철 등의 교통인프라와 의료, 학교 등의 생활인프라가 충분해 기반시설 비용 부담이 크지 않음

위 확대방안 종합 시행시

수도권 50만호 이상 주택공급 가능

Ⅲ. 실행 방안

○ 「도심 주택 등 공급 확대를 위한 특별법」 제정

- 용적률, 종상향, 용도지역 변경 등 혁신적 규제 특례 적용

- 규제특례로 발생한 개발이익은 임대주택 공급 등으로 환수

- 절차 간소화, one stop 협의