(붙  임)

｢책임준공 관련 업무처리 모범규준｣ 제정(안) 주요 내용

1. 제정 배경

□ PF 대출계약 시 현행 과도한 시공사의 책임준공 의무를 합리적으로 개선하기 위해 연장사유를 확대하고, 책임준공 기한 경과 시 책임범위를 한정하는 등 합리적인 PF대출 취급관행 정착 유도

◦ PF 대출계약은 표준도급계약과 달리 책임준공 연장사유*가 제한적이어서 시공사 귀책이 아님에도 시공사가 책임준공 의무를 부담하며,

* [표준도급계약(국토부 고시) 연장사유] : 불가항력 사유(천재지변, 내란, 전쟁, 전염병 등), 시공사 책임 없는 경우

[PF 대출계약 연장사유] : 불가항력 사유(천재지변, 내란, 전쟁 등으로 한정)

◦ 책임준공일을 하루라도 경과한 경우 손해배상(대출원리금 채무인수 등)에 따른 미분양 위험 등을 시공사가 과도하게 부담

⇒ PF 사업성 평가에 기반한 대출 취급 관행이 정착될 수 있도록 적정 범위를 초과하는 책임준공 관행 개선 필요

2. 주요 내용

□ (책임준공 용어정의) 책임준공 및 책임준공확약 정의규정 신설

◦ 책임준공 : 합의된 연장사유를 제외하고 약속한 기한까지 건물 등의 공사를 완료하고 사용승인 또는 준공인가를 득하는 것

◦ 책임준공확약 : 시공사가 책임준공 기한 내에 책임준공 의무를 이행하지 못한 경우 차주로부터 채무를 인수하여 금융 회사에 대한 대출 원리금 지급의무를 부담하기로 약정하는 것

□ (연장사유 추가인정) ①유권해석*이 있는 전염병·원자재 수급불균형·법령 제·개정 ②기상청 확인이 가능한 태풍·홍수·폭염·한파 및 ③특별재난지역이 발령된 지진을 연장사유로 추가 인정

* 범정부 회의 등을 통해 특정 상황이 국가계약법령상 공공 공사의 지체상금 부과 제외 사유라는 유권해석이 있는 경우, 민간 표준도급계약서상 유권해석 병행

◦ 한편, 문화재·오염토 발견은 사전에 연장사유 인정 여부 및 연장기간 등을 당사자간 협의하여 결정 후 계약서에 반영

□ (연장기간) ①유권해석이 있는 경우 유권해석에서 정하는 기간(혹은 기준기간 30일), ②태풍·홍수·폭염·한파는 예상 공사 중단일수를 초과하는 기간, ③지진은 실제 지진으로 인해 공사가 중단된 기간만큼 연장

◦ 사유별 연장기간을 합산한 총 연장기간에 대한 상한(총 90일) 적용

<연장사유별 연장기간(세부사항)>

① (전쟁·사변·원자재 수급불균형·법령 제·개정·전염병) 유권해석에서 기간을 명시한 경우 해당 기간만큼 연장하되, 별도로 정하지 않을 경우 기준기간(30일)을 계약서에 명시하고 당사자간 합의를 통해 실제 연장기간 결정(합의 불가 시 기준기간만큼 연장)

② (태풍·홍수·폭염·한파) 기상이변에 따른 예상 공사 중단일수(예 : 20일)를 계약서에 명시하고, 기상이변(기상청 기준에 따른 사유)으로 실제 공사가 중단된 기간이 예상 공사 중단일수를 초과하는 기간

③ (지진) 지진으로 인해 실제 공사가 중단된 기간

⇒ ①+②+③을 합산하여 90일 초과 불가

□ (채무인수비율) 책임준공일을 기준으로 경과일수에 따라 시공사의 채무인수비율을 선형적(경과일수 ×1/90일)으로 차등화하고,

◦ PF 사업의 자본비율 수준에 따라 채무인수 비율을 다르게 적용

- (20% 미만) 경과일수×1/90일

- (20% 이상 40% 미만) 20% 미만인 경우보다 채무인수비율을 완화하되 세부 비율은 당사자간 협의하여 PF대출 계약에 반영*

* 이 경우에도 채무인수 기간(90일) 만료 시 시공사의 채무인수비율은 100%

- (40% 이상) 금융회사는 시공사의 채무인수를 면제*

* 시공사의 결정으로 시공사의 채무인수를 적용하기로 한 경우는 적용 가능

<자기자본비율 산출방식(예)>

□ 자기자본비율 = ① PF 투입자본/ ② 사업비

① (PF 투입자본) 원칙적으로 PF대출 계약시점에 PF사업을 위해 투입한 자금으로 결정

② (사업비) 필수사업비([별첨]을 참고하여 산출)를 포함한 총 사업비로 결정

3. 시행일 : 2025. 5. 16.

[별첨]

책임준공확약 PF 대출 대상 사업장의 필수사업비

□ 정의

◦ 건물 등의 유효시설 준공(사용승인을 포함)을 위하여 분양률이 0%인 경우에도 준공 시까지 필수적으로 투입되어야 하는 사업비(최초 PF 대출계약 시 사업수지표 상 자료 적용)

□ 필수항목*(부가가치세 포함)

구분	항목(예시)	금액
토지비	토지매입비
	명도/철거비용
	취득세
	토지매입 관련 등기비용
공사비	직접공사비
	간접공사비(기반시설, 허가조건공사비 등)
인허가 관련비용	설계비
	감리비
	인입비
	분양보증수수료(공동주택)
	미술작품비
	기타 인허가 행정비
분양경비	M/H 임대료
	M/H 건립비
	M/H 운영비
	광고홍보비
제세공과/ 부담금	재산세
	종합부동산세
	하수도원인자부담금
	광역교통시설부담금
	건물 취득세(보존등기) 및 관련 소요비용
	신탁업자에 부과되는 부담금(분담금)
금융비용	PF이자(대출만기 시까지 해당분)
	PF수수료 일체(다만, 준공 이후 지급되는 수수료 제외)
	신탁수수료
기타비용	예비비
합계	전체 준공 관련 필수사업비

* 「책임준공확약 토지신탁 업무처리 모범규준」에서 인용