새 정부에 바라는 주택․부동산 정책

대한건설협회 권홍사 회장

080220 매일경제

지난해 말 기준으로 전국의 미분양 아파트는 11만호를 넘어섰다. 지난해 신일건설의 부도로부터 시작되었던 중견 건설업체의 부도는 도급순위 120위인 우정건설이 2월 1일 최종 부도처리되면서 끊이지 않고 있다. 혹자는 아직 미분양의 여파가 시작도 되지 않았다고 이야기 한다. 이는 건설업체들의 자금압박이 점점 더 확대될 것으로 해석할 수 있다.

그럼에도 불구하고 미분양 사태를 바라보는 사회적 시각은 매우 차갑다. 여전히 ‘고 분양가’, ‘베짱식 분양’이라는 비난이 일고 있기 때문이다. 또한 사회․경제적으로 심각한 파급효과를 줄 수 있는 대형 건설업체들의 부도가 발생하지 않는 것도 원인이 되고 있다. 모두들 ‘아직은 버틸만 한 상황’이라고 보고 있는 것이다. 또한 건설산업을 바라보는 곱지 않은 시선도 이러한 방관적 반응의 원인으로 작용하고 있다.

‘건설업체’를 위함이 아닌 ‘산업적 차원의 접근’ 요구

주택분양 경기의 침체는 일차적으로 해당 사업장의 건설업체에게 가장 큰 영향을 미친다. 그러나 건설산업은 그 특성상 전후방으로 산업연관효과가 크기 때문에 건설경기가 부진할 경우 그 여파는 곧 관련 산업으로 확대된다. 더욱이 외환위기 이후 시작된 금융기관과 부동산 개발사업의 깊은 연관성 때문에 이제 미분양 사태는 금융시장에도 큰 악재가 될 수 있다. 그 뿐인가? 소수이지만 아파트를 분양받은 계약자들의 경우 해당 건설업체가 부도나면 여러 면에서 피해를 보게 된다. 그러므로 지금의 미분양 사태는 단순히 해당 ‘건설기업’을 살리는 문제가 아닌 관련 산업정책적 측면에서 반드시 짚고 넘어가야할 ‘위기요인’인 것이다. 그렇기 때문에 시장과 여론의 반응이 비록 ‘비판적’이고 ‘냉소적’이라고 하더라도 정부와 정책당국자들은 지금의 사태를 간과해서는 안 될 것이다. 미분양 사태가 지금처럼 장기화 되고 계속 물량이 늘어날 경우에 대한 정책적 대비는 반드시 필요하다.

정부에 요구하는 정책적 대비는 크게 세 가지로 요약할 수 있다. 먼저 현재 미분양 사태에 대한 직시이다. 현재 11만 가구의 미분양 통계는 업체들이 보고하는 수치를 단순히 집계한 것이므로 상당히 축소되어 있다. 따라서 정확한 미분양 아파트의 규모는 적어도 지금의 2배 정도 수준이라는 것을 감안해야 한다. 또한 대부분이 분양가 자율화 시기에 공급되었던 주택이므로 미분양 아파트로 묶여 있는 자금의 규모가 과거보다 훨씬 크다는 것은 인지해야 한다. 즉 단순히 과거보다 미분양 규모가 ‘적다’ ‘많다’라는 판단보다 이것으로 인해 묶이게 되는 자금의 규모를 파악하는 일이 필요하다.

둘째, 주택시장의 상황이다. 과거 가장 많은 미분양이 적체되어있는 시기는 1995년과 IMF 외환위기를 맞았던 1998년이었다. 그러나 이 시기는 아직 우리나라의 주택보급률이 100%를 밑돌던 시기였으므로 미분양 주택의 해소에 충분한 수요기반이 있었다. 그러나 지금은 이미 주택보급률 100%를 넘어섰다. 과거와 같이 시간이 지나면 자연스럽게 해결될 것이라는 기대는 안된다. 이제는 이미 1주택을 보유한 가구들의 원활한 주택교체, 소득 증가에 따른 세컨드 하우스 수요 등을 감안하지 않으면 안되는 것이다. 현재의 미분양 규모는 인구구조의 변화와 사회경제적 요인을 감안할 때 과도하게 많은 물량은 아니다. 그러나 우리의 주택공급제도는 과도한 규제로 오로지 무주택자에게, 1주택 보유만을 강요하고 있어 자연스러운 주택의 수요와 공급을 일치시키지 못하고 있는 것이다.

마지막으로 금융시장으로의 위기 확산을 고려해야 한다. 지난해 미국에서 촉발된 서브프라임 모기지 사태는 세계 금융시장을 혼란에 빠뜨리고 있다. 우리나라의 금융기관들도 이러한 상황에서 자유롭지 못한 실정이며 부동산 관련 프로젝트파이낸싱(PF)부실이 크게 우려된다. 다행히 미국의 서브프라임 모기지 사태를 잘 견디어 낸다고 해도 지금과 같이 미분양이 누적되고 장기화된다면 국내 금융시장은 또 한번 큰 혼란에 빠질 수 있기 때문이다.

새로운 정부가 출범하면서 온 국민이 신정부에 거는 기대감이 매우 크다. 새 정부가 내세우는 ‘경제살리기’는 매우 중요한 현안이다. 그러나 미분양 사태가 지속된다면 분명 그것은 경제회복의 걸림돌이 될 것이다. ‘경제’를 중요시하는 새 정부의 규제혁파를 통한 ‘미분양 대책’을 기대해 본다.