보도자료 2010년		대 한 건 설 협 회
		SOC민자팀	강해성 팀장, 이병일 과장	02)3485-8262,5
12월 21일(화) 석간
		홍 보 실	박희정 실장, 윤석희 부장	02)3485-8361,2

자체개발사업 수익인식 IFRS하에서도 ‘진행기준’적용가능

국내건설업계, 자체분양공사 부채비율증가 요인 사라져

^국제회계기준(IFRS)아래서 아파트 자체분양공사에 대한 수익인식은 ‘진행기준’과 ‘인도기준’ 중 어느 것이 적정한가?

^21일 오전 서울 강남구 논현동 건설회관에서 한국회계학회, 한국회계기준원 및 대한건설협회 공동으로 주최한 IFRS 건설업 수익인식 토론회에서 ‘진행기준 적용이 가능하다’는 주장이 제기되었다.

^현재 건설사의 자체분양공사는 공사기간 중 공정이 진행된 만큼 진행률에 따라 수익을 잡고 있다.

^그러나 내년부터 도입되는 IFRS하에서는 아파트 자체사업은 ‘진행기준’으로 수익을 인식할 수 없고 아파트가 분양자에게 인도된 후 수익을 인식해야 한다는 ‘인도기준’ 주장이 대다수였다.

^이에 건설업계는 계약금, 중도금 등이 입금되었는데도 수익을 인식하지 못하면 매출액의 변동성이 커지는 등 기업의 실질과 가치가 반영되지 못한다며 강력하게 진행기준 적용을 주장해 왔었다. 즉 3년간 시공되는 300억 규모의 아파트 공사에 대해 현재처럼 진행기준을 적용하게 되면 매년 100억씩 수익을 인식할 수 있으나 인도기준을 적용하게 되면 아파트가 완성된 후인 3년후에 300억을 한꺼번에 수익으로 인식해야 한다.

^또한 건설업계는 현행 IFRS에서도 진행기준 적용이 가능함에도 그간 대다수 회계 관계자들은 원칙중심인 IFRS 규정을 너무 보수적으로 해석하고 있다며 진행기준 적용을 강력하게 주장해왔다.

^이에 한국회계학회는 지난 10월부터 건설업 실질 반영을 위한 건설업 수익인식 방안에 대한 연구를 추진한 결과 현행 IFRS하에서도 진행기준이 적용하다는 연구결과를 제시하였다.

^그간 자체분양공사의 수익을 인도기준으로 해야한다고 주장한 논거는 ① 고객이 주요설계구조를 지정하거나 변경할 수 없고 ② 소유권이 준공이후 고객에게 이전되고 ③ 미성공사에 대한 통제와 위험 및 보상이 완공시점에 이전되며 ④ 중도금이 실제 공사 진척률과 일치하지 않는 다는 점이었다.

^이에 대해 주제발표자인 아주대학교 한봉희 교수는

① 실질에 있어 건설사와 입주자들간 집합적인 계약으로도 볼 수 있으며 이에 따라 건설진행중에 입주자들이 집합적으로 설계변경을 요구(4/5이상 동의)할 수 있으므로 진행기준을 적용할 수 있다고 주장했다.

② 건설회사의 법적소유권은 등기부등본상 건설사가 판매, 담보설정, 기타 이득행위 등을 할 수 없으므로 건설사의 소유권은 형식적인 보호권에 불과한 것이며 특히 건설사는 건설활동에 대한 통제를 하는 것이지 소유권과 관련하여 지속적인 관여나 효과적인 통제를 할 수 없으므로 부동산 자체에 대한 실질적인 통제를 하는 것이 아니라고 주장하였다.

③ 미성공사에 대한 통제와 위험 및 보상도 건설사가 파산할 경우 건설사는 대한주택보증을 통해 미성 공사분에 대한 정산(대금청구)을 할 수 있으며 또한 구매자는 다른 건설사로 하여금 공사를 완공할 권한을 가지고 있어 통제와 위험이 고객에게 이전되어 있다고 볼 수 있다고 주장했다. 특히 분양계약 이후 구매자가 중도금을 1회라도 납부했다면 분양계약을 취소할 수 없는 취소불능 성격을 가져 위험과 보상이 고객에게 계약 이후 이전된 것으로 볼 수 있다고 주장했다. 또한 계약이후 분양권 또는 아파트 가격하락으로 인한 손실은 구매자가 부담하므로 소유권과 관련된 위험과 보상은 분양계약체결시 실질적으로 구매자에게 이전된 것으로 볼 수 있다고 주장했다.

④ 중도금 납부 또한 주택공급규칙에 의거 대략 공사진행에 비례한다고 볼 수 있다고 주장했다.

^선분양 주택사업을 소비자가 완공된 아파트에 입주해야 건설사의 수익으로 인식되는 ‘인도기준’ 적용시 부채비율이 증가하고 이익이 급감되어 향후 주택사업의 위축이 우려되고 있었으나 이번 토론회에서 진행기준 적용이 가능한 길이 열리게 되었다.

별첨 1 : 자체분양공사에 대한 진행기준 VS 인도기준

별첨 2 : 토론회 개최계획

별첨 3 : 토론회 발표자료

<별첨 1>

자체분양공사에 대한 진행기준 VS 인도기준

구 분	진행기준 주장	인도기준 주장
① 설계 주체	ㅇ 최초 설계는 건설사가 하나 입주자가 집합적으로 설계 변경을 요구시 가능 ㅇ 설계는 입주자의 안전을 위해 정부승인이 필요하며 현행법상 입주자 개인이 설계주도하는 것은 곤란	ㅇ 설계주체가 고객이 아닌 건설사 함
②소유권	ㅇ 건설사가 형식적인 소유권을 가지고 있으나 부기등기를 통해 건설사는 압류 등 실질 적 권리행사를 할수 없으며 오히려 수분양자가 저당권 설정 등 가능 ㅇ 건설사는 건설활동에 대한 통제를 하는 것이며 소유권 에 대한 지속적인 관여나 통 제 불가	ㅇ 완공시까지 건설사가 법적 소유권을 가지고 있음
③ 통제 및 위험	ㅇ 파산시 건설사는 대한주택 보증을 통해 미성공사분에 대한 정산을 할 수 있으며 또한 구매자는 다른 건설 사로 하여금 공사를 완공 할 권한을 가지고 있어 통 제와 위험이 고객에게 이전 ㅇ 분양계약이후 구매자가 중 도금을 1회라도 납부했다 면 분양계약을 취소할수 없는 취소불능 성격을 가 져 위험과 보상이 고객에 게 이전된 것임 ㅇ 분양권 또는 아파트가격 하 락시 손실부담은 구매자임	ㅇ 미성공사에 통제 및 위험과 효익이 완공이후 고객에게 이전
④ 중도금	ㅇ 공사진행에 비례하여 중도금 수령	ㅇ 중도금은 진행률과 관계없이 사전에 결정됨

<별첨 2>

IFRS 건설업 수익인식 토론회

1. 일   시 : ‘10. 12. 21(화), 10:00

2. 장   소 : 건설회관 2층 중회의실

3. 주최 및 후원

◦  주  최 : 한국회계학회, 한국회계기준원, 대한건설협회

◦  후  원 : 국토해양부, 삼일회계법인

4. 참석자 : 150명 내외

5. 프로그램

□ 개 회 사(김지홍 한국회계학회장)                   10:00～10:05

□ 인사말씀

◦  박상규 대한건설협회 상근부회장               10:05～10:10

◦  서정우 한국회계기준원 원장                      10:10～10:15

□ 발    표	10:15～10:45

◦  좌    장 : 경희대학교 정혜영 교수

◦  주제발표 : IFRS 건설업 수익인식 방안(아주대학교 한봉희 교수)

□ 토    론	10:45～11:50

- 한국회계기준원 - 이화여자대학교 - 삼일회계법인 - 안진회계법인 - 삼정회계법인 - 한영회계법인 - 대 림 산 업 - 삼 성 물 산 - 금융위원회	권성수 실장 한종수 교수 이갑재 전무 오동익 전무 남상민 이사 노대섭 부대표 고봉환 부장 손용호 차장 구의청 사무관

□ 질의 및 응답	11:50～12:00