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4월12일(월)석간
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“벼랑끝 건설업, PF발 위기설 현실화 직면”

- 미분양 해소, 최저가 낙찰제 보완을 위한 정책지원 절실 -

12일 국회도서관 대강당에서 국회 정무위 이사철의원 주최로 개최된 ‘건설금융시장안정화를 위한 정책토론회’에서 한국건설산업연구원 김현아 연구위원은 ‘PF發, 건설금융위기 재현되는가?’라는 주제를 발표하고, 메리츠종금증권 강민석 수석연구원은 ‘건설금융시스템선진화 방안’ 주제를 발표했다. 주제 발표 내용의 골자는 다음과 같음.

1. <제1주제> PF發, 건설금융위기 재현되는가?(건설산업연구원 김현아 박사)

□ 2009년 위기 모면한 PF발 건설금융, 지표개선에도 불구하고 1년 만에 재위기 도래

- 지난 위기설이 제기되었던 PF발 건설금융위기는 글로벌 금융위기극복을 위한 정부의 강력한 의지와 신속한 대응으로 일단 유동성 위기는 모면하였으나 민간 건축경기회복이 부진한 가운데 정책효과 소진, 금융권의 자금회수 등의 악재가 겹치면서 다시 위기에 직면하고 있음.

․ 2009년도 건설업체 유동성 위기해소는 주로 저금리와 금융기관들의 기존 채권 만기연장에 따른 미봉책

․ 전반적인 현금흐름은 개선되었으나 영업이나 투자활동이 아닌 재무활동(재차입, 회사채 발행 등)에 기인한 현금유입이기 때문에 내용적 측면에서는 내재적 부실이 더 커져 있는 상황

․ 결국 미분양 해소 및 신규 수주 확대라는 근원적인 경기회복 없이는 오히려 부실의 규모만 커지는 부작용 초래가 불가피한 상황임.

․ 연장된 채권만기 시기가 2010년 말부터 재도래 하는 가운데 건설업체들은 영업활동을 통한 현금흐름이 개선되지 않고 금융기관 및 관계 당국의 리스크 관리기준까지 강화되면서 건설업체들은 다시 전방위적인 위기를 맞고 있음.

․ 특히 현재의 상황에서 정부의 출구전략까지 논의되고 있어 벼랑 끝에 몰린 건설업체들의 위기설이 현실화 될 것이라는 우려가 확대되고 있음.

- 특히 최근의 건설산업의 위기요인에는 경기적 요인 이외에 정책적 요인까지 가중되고 있어 상황을 악화시키고 있음.

․ 2004년 이후 확대된 최저가 낙찰제의 영향으로 공공공사의 물량 증가에도 불구하고 업체들의 수익성 악화가 계속 누적되고 있음.

․ 부동산 가격 상승을 우려해 취해졌던 DTI 등 금융규제와 양도세 한시면제 혜택의 종료 등 성급한 부동산 시장의 출구전략시행이 민간 경기의 회복세를 꺾는 역효과 초래

※ 미국이 신축판매주택에 대한 세제혜택을 6개월 연장한 것과는 달리 우리나라는 수도권 양도세 한시면제혜택을 2월 종료 후 연장하지 않았으며 DTI규제 등 주택관련 대출규제는 오히려 강화됨.

․시장경제에 위배되는 분양가 상한제 등의 규제폐지가 지연되는 가운데 공공의 주택투자가 민간투자를 대체하면서 오히려 구축효과(crowding out effect)의 부작용까지 초래

※  보금자리 주택공급이 본격화되기 이전 수도권내 공공주택비중은 25%를 넘지 않았으나 보금자리 주택공급 이후 민간과 공공부문의 공급비중이 역전되고 있음.(2009년 공공주택비중 40%, 수도권은 50%초과)

□ 건설산업의 미루어 둔 부실처리와 구조조정의 숙제 남아 있지만 궤멸로 몰지는 말아야

- 민간 건축부문의 과잉투자에 따른 부실처리와 구조조정은 필요하나, 거시경제의 회복에 미치는 부작용을 최소화하기 위해서는 시장친화적인 방법으로 진행되어야 할 것임.

․위축된 부동산 경기에 편승한 금융기관들의 과도한 리스크 관리 강화, 시장 선순환을 저해하는 광범위한 대출규제로 정상 기업마저 위기로 내모는 상황은 피해야 할 것임.

․특히 제도적 요인에 의한 공공공사의 수익성 악화 누적, 공공부문의 민간주택시장 대체 등의 정책방향은 공공주도의 경기회복에서 민간주도의 경기회복으로 전환되어야 하는 현시점에서는 적절하지 않은 것으로 판단됨.

•  주택미분양 등 민간시장 침체로 건설업체들은 생존을 위해 공공시장에서의 출혈경쟁이 불가피한 상황이나 정부는 공공공사의 가격경쟁을 한층 강화하는 방향으로 저가심의제 개정을 추진

-  현행 저가심의제의 2단계 심사방식(객관적 심사+주관적 심사)을 폐지하고, 무조건 최저가입찰자순으로 저가심의대상자를 선정토록 국가계약법 시행령․시행규칙 개정 추진 중

•  저가낙찰로 인한 노무비 부족으로 고용 위축은 물론 적자시공 및 부실시공, 저가하도급 문제 등 심화 우려 → 저가낙찰이 지속될 경우 건설산업 공멸 및 지역경제 위축

※  특히, 순수내역입찰제 및 물량내역수정제가 도입되면 업체는 물량산정 오류에 따른 설계변경시 계약금액 조정도 할 수 없게 되어 적정공사비 확보는 더욱 요원하게 될 상황

• 보금자리주택(분양주택)은 입지와 가격 측면에서 모두 민영 분양주택보다 우위를 점함으로써 민간주택공급의 일정부분을 대체하는 수준이 넘어 시장을 잠식하고 있음.

- 수도권내 분양주택들은 재개발 재건축 사업지를 제외하면 대부분 서울 반경 30㎞ 외곽(2기 신도시)에 입지하는 반면 보금자리 주택의 60%는 도심에서 가까운 그린벨트 해제 지역(서울 반경 20㎞이내)에 위치하여 지리적 우위를 점하고 있음.

- 더군다나 공급가격까지 주변시세의 50~70%수준에서 결정되고 있어 민간 중소형 분양주택의 수요가 공공주택으로 이전하고 있음.

- 최근 위례신도시 보금자리주택 사전청약 결과(평균 경쟁률 14.8대 1)를 보면 중형(전용면적 85㎡)에 청약경쟁자가 몰리는 반면(경쟁률 39.3대 1), 수도권 민영주택의 경우 중소형(전용면적 85㎡이하) 아파트의 미분양이 증가하고 있음.

※ ‘10. 2 수도권 중소형(전용면적 85㎡이하) 미분양은 7,980호로 ’09. 3(미분양 최고치) 7,321호 보다 많음.

□ 단기적으로 최저가 낙찰문제 보완, 미분양 해소를 위한 정책지원 절실

- 민간경기 위축으로 공공건설에 의존도가 높은 현 상황에서 공공공사의 최저가 낙찰에 따른 저가 및 부실시공의 문제는 보완이 필요

․ 최저가낙찰제 공사의 적자시공 및 부실시공 문제 해소를 위하여 부적정공종의 판단기준 강화, 덤핑방지책 보완 등 조달청 및 주요 발주기관의 저가심의기준 강화

-  미분양주택 해소를 위한 정책지원(구조조정용 미분양 펀드조성 / 대주단 협약 운영기간 연장)과 시장 환경 조성

․ 준공후 미분양 비중이 절반을 넘어서고 있으며 수도권 마저도 미분양이 증가하고 있어 시장기능에만 미분양 문제해결을 맡길 수 없는 상황임.

․ 미분양 매입을 재기하되 환매조건부가 아닌 ‘구조조정용 미분양 펀드’를 조성하여 부실업체의 정리와 미분양 문제를 동시에 처리하는 정책 개입이 필요함.

․현재의 미분양 주택의 경제적 가치는 약 50조원에 이를 것으로 추산됨에 따라 구조조정용 펀드기금은 최소 10조원 이상이 되어야 할 것으로 추산됨.

․ 대주단협약의 만기(’10. 8월)를 1년 더 연장하되 기업실사를 통해 유형별 만기 연장을 차별화 하여 분산

․ 금융위기 직후 운용(’08.10～‘09.12)한 브릿지론 보증제도를 건설사의 유동성 지원을 위해 재시행

※  브릿지론은 공공공사의 공사대금을 담보하므로 보증사고의 위험이 상대적으로 낮음

( 건설사 이용실적 : 311건 5,011억 수준(‘08.10∼‘09. 12))

-  미분양주택 해소가 가능한 시장 환경 조성

․ 현재의 미분양 주택이 대부분 중대평 평형이므로 주택교체 및 대형평형에 대한 민간 임대사업을 원활하게 함으로써 미분양주택을 해소를 유도해야 함.

․ 원활한 주택교체를 위해서는 수도권 재고주택에 대한 일률적인 금융규제(LTV, DTI규제)를 완화할 필요가 있으며 양도세 한시감면 조치도 추가 연장하여 추진할 필요가 있음.

※  미분양이 적체되고 주택가격이 하락세를 나타내는 수도권 외곽지역에 한해 금융규제 완화, 또는 지역구분 없이 거주목적의 주택구매자에 한하여 금융규제 완화

※ 양도세 한시 감면혜택 추가 연장 : 매입임대사업자의 기준 완화(2호 이상) 및 대형아파트에 대한 임대사업자 세제혜택 부여

․ 민간주택수요를 잠식하는 보금자리주택정책의 수정 보완 및 시기조절이 필요

※  보금자리 주택의 공급대상에 소득수준을 추가하여 민간주택의 구매수요 이동을 막고, 민간 주택시장의 상황을 고려해 보금자리주택공급방식을 사전청약이 아닌 일반 청약시스템으로 전환하여 분양시장 정상화에 기여

(사전청약은 본 청약보다 1년 정도 앞서 이루어지므로 일반 청약시스템으로 전환시 현재의 보금자리주택공급은 모두 내년으로 미루어지는 효과가 발생함)

․ 수도권 외곽 신도시 거주환경 개선을 위한 광역교통망 및 기반시설의 조기 구축 및 추가계획 수립

※  보금자리주택보다 지리적으로 상대적 열위에 있는 신도시내 주택건설을 원활하게 하기 위해서는 광역교통망 구축 및 정주환경 개선을 위한 공공계회과 투자가 필요

□ 중기적으로는 주택시장의 선진화와 체질개선을 위한 분양가 상한제 폐지, 주택공급규칙 개선 등 제도개선 필요

-  경제성장률 둔화, 인구구조의 변화 등 사회․경제적 환경변화에 따라 과거 공급부족시기에 형성된 주택공급 관련 제도의 개선이 필요

․ 경기상황에 따른 냉온탕의 주택정책이 반복되지 않으려면 민간 주택공급 시스템의 체질개선이 요구됨

․ 정부의 공공주택기능이 확대되고 있으므로 민간 주택시장은 시장원리가 작동하는 경쟁시스템으로 전환이 요구됨(1가구 1주택 등 개인분배 방식의 일률적인 주택공급규칙이나 분양가 상한제 폐지)

□ 더불어 최근의 위기타개를 위한 민간 건설기업들의 지속적인 자구노력도 요구됨.

2. <제2주제> 건설금융위기 선진화방안은?(메리츠종금증권 강민석 수석연구원)

□ 외환위기 이후 개발사업에서 프로젝트파이낸싱(이하 PF) 방식이 활용되며 자금조달의 주요한 수단으로 활용

- PF대출 잔액은 2006년말 50조원 규모에서 2009년말에는 82.4조원 규모까지 증가

- 신규사업이 전반적으로 부진한 반면, 기존 사업 역시 진행에 차질이 생기면서 상환이 이루어지지 않고 있기 때문

※ ABCP발행의 62.4%가 리파이낸싱, 2009년말 기준

□ 국내 개발금융방식은 사업초기 자본 조달시스템의 미흡으로 인해 시공사가 사업위험의 대부분을 부담하는 구조

- PF의 가장 큰 장점인 사업 위험 분담, 참여자들간의 재무적 절연이 이루어지지 않음

□ 국내 개발금융 시스템은 장기적으로 변화시켜 가는 것이 필요

- 1차적으로 최근 유동성 위기에 따른 건설사의 연쇄 부도를 막기 위한 유동화 시스템의 재점검 필요

- 2차적으로는 건설금융 선진화를 위한 노력이 건설사‧‧시공사‧정부기관 모두에게 필요하나 급격한 규제를 통한 강제는 오히려 시장의 급격한 위축을 통한 연쇄부도가 나타나는 부작용이 발생할 수 있음.

□ 장기적인 관점에서는 초기 투자자본 확보 후 사업이 추진되도록 여건을 조성할 필요가 있음.

- PFV법에 대한 재도입 검토, 합자회사‧유한회사 등의 활용을 통한 초기자본 확충구조 개선

- AVI, 대한주택보증과 주택금융공사의 PF 보증 등 다양한 신용보강방안 활용

- 국제회계기준(IFRS) 도입에 대비한 우발채무 감소를 위한 사업구조 모색

- 신용공여 기관에 대한 평가방식에서 벗어나 사업 자체에 대한 평가 역량 확충 필요

- 한편으로는, 사업성 예측의 불확실성을 줄이기 위해 정부 정책의 신뢰성 확보, 시장의 자율조정 능력 배양도 필요