건설전문가 상담코너 : 회계분야
본 란은 대한건설협회 경영지원센터가 회원에게 제공한 법률/회계/노무 등 전문가의 실제 상담사례입니다.

Q		상담 요청

A사는 ‘08년 7월부터 상가를 분양하여 1차에서 5차에 걸쳐 중도금을 수취하면서 세금계산서를 발행하고 부가가치세 및 공사진행률에 따라 계산된 분양수익에 대해 법인세를 신고하였습니다. 그러나 최근에 당초 계약자(갑)에서 신규 계약자(을)로 명의가 변경되었던 분양계약이 해제되었으며, 계약자로부터 계약해제 위약금을 받았습니다. 분양계약이 해제된 경우, 세무상 처리방법과 이미 납부한 부가가치세와 법인세를 환급 받을 수 있는지 궁금합니다.

A		상담 내용

당초 수분양자(갑)가 사업자의 동의를 받아 분양권을 신규 수분양자(을)에게 양도하였으나 신규 수분양자(을)의 계약 불이행으로 분양계약이 해제된 경우에는 이미 납부한 부가가치세와 법인세를 환급 받을 수 있습니다.

우선 당초 수분양자(갑)에게 발행한 세금계산서에 대해서는 신규 수분양자(을)를 공급받는 자로 하고 당초 수분양자(갑)가 분양권을 신규 수분양자(을)에게 양도한 일자를 작성일자로 하여 수정(부(負)의 표시)세금계산서를 발행하여야 합니다. 신규 수분양자(을)에게 발행한 세금계산서에 대해서는 신규 수분양자(을)를 공급받는 자로 하고 당초 세금계산서 발행일자를 작성일자로 하여 수정세금계산서를 발행하여야 합니다.

수정세금계산서를 발행함에 있어 작성일자가 다르다는 점과 수정세금계산서를 발행하지 않으면 부가세를 환급 받을 수 없고 세금계산서를 발행하지 않은 금액에 100분의 2에 상당하는 가산세가 부과됨에 유의하여야 합니다.

그리고 부가세신고서를 신고기한 내에 제출한 자로서 수정세금계산서의 발행으로 부가세 과세표준과 세액이 감소된 경우, 신고기한 후 3년 이내에 관할세무서에 경정청구서를 제출함으로써 부가세를 환급 받을 수 있습니다.

아울러, 신고기한 후 3년이 경과한 시점에서 분양 계약이 해제된 경우라고 하더라도, 계약 해제일로부터 2개월 이내에 경정청구서를 제출하는 경우에는 부가세를 환급 받을 수 있습니다. 계약 해제일로부터 2개월이 경과한 경우에는 관할세무서가 부가세를 환급하여야 할 적극적 의무(세무조사 등에서 사실관계가 확인되어 환급될 수도 있음)가 없으므로 경정청구 기한의 관리에 유의하여야 합니다.

다음으로 분양계약이 체결된 장기분양공사(건설착수일로부터 인도일까지의 기간이 1년 이상인 분양건설)를 시행함에 있어서 작업진행률을 기준으로 분양수익과 분양원가를 계산하여 해당 사업연도의 법인세를 신고한 경우, 수분양자(을)의 중도금(또는 잔금)의 연체 또는 계약당사자간 합의에 따라 계약 해제가 발생한 사업연도의 익금과 손금에 각각 차감 반영하여 법인세를 신고(당해 사업연도 납부세액 감소)하여야 합니다. 다만, 원인무효로 인해 분양계약이 취소가 된 경우에는 해당 사업연도의 분양수익과 분양원가를 재계산하여 법인세를 경정청구 하여야 하므로 유의하시기 바랍니다.

참고로 분양계약의 해약으로 인해 받는 위약금 또는 이와 유사한 손해배상금은 부가가치세 과세대상이 아니므로 세금계산서를 발행하거나 부가세를 신고할 필요가 없습니다.

상담위원		대한건설협회 회계상담 자문위원 이종헌 회계사 【태성회계법인】

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