건설전문가 상담코너 : 법률분야
본 란은 대한건설협회 경영지원센터가 회원에게 제공한 법률/회계/노무 등 전문가의 실제 상담사례입니다.

Q		상담 요청

A사는 13층 집합건물의 일부분인 12층을 소유하고 있는데, 12~13층은 계단식으로 되어 있으며 12층의 윗부분 중 13층 건물이 자리하지 않은 빈 부분은 베란다로 사용되고 있습니다. 위 베란다에는 별도 출입구가 없으며, 냉방기계의 실외기등을 설치하는 것으로만 활용되고 있습니다. 그런데 현재 12층 천장에서 물이 새고 있으며, 천장 누수의 원인은 13층 베란다 쪽에서 발생된 것으로 보이는바, 해당 방수부분에 대한 책임소재가 궁금합니다.

A		상담 내용

이 사건 천장 누수에 대한 책임소재는 천장 누수가 발생된 것으로 보이는 13층 베란다가 공용부분에 해당하는지 아니면 전유부분에 해당하는지에 따라서 달라질 것으로 생각됩니다. 전유부분이란 구분소유권의 목적인 건물부분을 말하고[집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 합니다) 제2조 제3호], 공용부분이란 다수의 구분소유자가 공동으로 이용하는 부분으로 건물 중 전유부분을 제외한 부분을 의미하는바(집합건물법 제2조 제4호), 집합건물의 어느 부분이 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지 여부는 소유자들 간에 특단의 합의가 없는 한 그 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의하여 결정됩니다(대법원 2007. 7. 12. 선고 2006다56565 판결 참조).

이 사건 건물에서 13층 베란다 부분이 만약 12층 소유자 혹은 13층 소유자의 전유부분에 속한다면 12층 소유자 혹은 13층 소유자가 민법 제758조에 의해 방수조치를 하는 등 공작물(13층 베란다 부분)의 보존·관리를 철저하지 아니한 하자로 인한 손해배상책임을 부담해야 할 것입니다. 하지만 13층 베란다 부분이 공용부분이라고 한다면 공용부분의 하자로 인하여 발생한 손해는 그 공용부분의 소유자 전원의 책임에 돌아가므로 결국 이를 구성원으로 하는 입주자대표회의 또는 관리단에게 책임이 귀속될 것(서울지법 동부지원 2000. 2. 17. 선고 99가단22374 판결 참조)입니다.

그런데 이 사안에서는 13층 베란다가 공용부분에 속하는지 여부가 명확하지는 않습니다. 만약 13층 베란다에 별도 출입구가 없는 대신 13층 건물과 창문으로 연결되어 있고, 13층 베란다에 설치된 냉방기계의 실외기가 13층 건물 소유자의 소유라면 13층 베란다는 객관적인 용도상 13층 건물 소유자의 전유부분으로 해석될 여지가 많습니다. 하지만 13층 베란다가 13층 건물과도 완전히 독립되어 있으며, 13층 건물 소유자뿐만 아니라 다른 층 건물 소유자 역시 실외기를 설치하거나 설치할 수 있도록 개방되어 있는 경우라면 13층 베란다는 공용부분에 속한다고 보아야 할 것입니다.

결론적으로 13층 베란다가 13층 건물 소유자의 전유부분이라면 천장누수에 대한 책임은 13층 건물 소유자에게 귀속될 것이지만 13층 베란다가 공용부분이라면 그 손해는 공용부분의 소유자 전원을 구성원으로 하는 입주자대표회의 또는 관리단의 책임으로 귀속되어 결국 구분소유자가 지분별로 책임을 부담하게 될 것(집합건물법 제17조 참조)입니다.

상담위원		대한건설협회 법률상담 자문위원 이성환 변호사 【법무법인 안세】

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