본 자료는 2008년 4월 17일자 조간부터 보도해주십시오

보 도 자 료
「주택규제개혁협의회」 ※대한건설협회, 한국주택협회, 대한주택건설협회, 주택산업연구원, 건설산업연구원	세미나주관 주택산업연구원 권주안 금융경제연구실장 3215-7651~2

총  13  매 (별 첨 : 9 매)

“내수·지역경제 침체극복을 위해 미분양 해소 시급”

대한건설협회 한국주택협회 대한주택건설협회  등 5개기관 공동방안모색

미분양 적체 자금 22조 2,000억원, 금융 비용 만도 2,600억원으로 심각

미분양 발생시점, 지역 주택공급 고려해 5개 유형의 ‘맞춤형 해법’ 절실

경기 서울 부산 인천은 공급 지속, 경남 충남 제주는 공급 유보속 대응

지방에 집중됐던 미분양 물량이 전국적으로 13만가구에 육박하며   최근 수도권으로 확산되면서 주택 건설업체의 자금난 과중과 이로 인한 부도 위험 증대, 지역경제 침체 심화 등을 우려하는 목소리가 커지고 있다. 이같은 주택시장 분위기를 반영하듯 미분양 물량을 해소하고 주택시장 침체를 극복하기 위해 대한건설협회, 한국주택협회, 대한주택건설협회 3개단체와 주택산업연구원, 한국건설산업연구원 등 민간연구기관이 협의체를 구성해 정상화를 위한 다양한 방안을 모으고 있다.

이런 가운데 주택산업연구원(원장 高 鐵)이 16일 오후 2시 건설회관에서 『주거안정을 위한 주택공급기반 정상화 방안』주제로 개최한 개원 13주년 세미나는 다양한 미분양 해소 방안을 제시해 주목을 끌고 있다. 과도한 미분양은 주택공급기반을 위축시켜 주거안정을 저해하므로 주택공급기반을 정상화시키기 위해 미분양을 해소하고 장기적으로 적절한 자금조달방안이 마련되어야 한다는 것이 세미나의 주요 내용이다. 특히 미분양 시장을 과거 일률적인 방식에서 벗어나 크게 5가지 유형으로 나눠 전략적으로 접근해야 한다는 주장이 나와 관심이 집중되고 있다.

제1분과에서는 김덕례 박사(주택산업연구원 연구위원)가 미분양 해소를 위한 방안을 제시했고 이어진 제2분과에서는 신지호 상무이사(대한생명 전략투자사업부)가 안정적 자금조달방안에 대해 여러 대안을 제시했다.

김덕례 박사는 최근까지 이어진 미분양 급증은 공급 과잉과 참여정부의 과도한 수요억제에 기인하며 토지가격 상승, 용적률 인하, 건축물의 안전규제 강화, 마감재 고급화 등의 원가상승으로 인해 지역에 따라 주변 시세를 상회하는 분양가의 문제점을 지적했다. 미분양 적체는 자금순환을 저해해 부도위험을 증대시키며 주택건설업체의 부도는 공급기반을 위축시킬 뿐 아니라 부(負)의 유발효과(생산과 부가가치의 감소 및 고용 축소)를 통해 지역경제 침체를 심화시키므로 해소방안 마련이 시급하다고 주장했다. 현재까지 미분양으로 인해 적체 자금은 22조 2,000억원(수도권 약 4조원, 지방 18조 2,000억원)으로 이로 인한 금융 비용만도 2,600억원에 달한다고 김 박사는 추정했다.

특히 김 박사는 미분양 해소를 위해 전략적 접근 방법이 필요하다고 강조했다. 이를 위해 미분양 시장을 미분양 발생시점과 지역의 주택공급 정도 등을 고려해 5가지 유형으로 나눠 이에 맞는 정책을 실시하는  ‘맞춤형 해법’이 필요하다고 설명했다. 한 예로 경기와 경남지역은 미분양 물량이 매우 많고, 준공후 미분양도 많은 지역에 속하는 ‘유형 1’로 경기 지역은 지속적으로 주택공급이 필요하지만 경남지역은 주택공급이 양적으로 충족된 상태로 이에 맞는 정책을 적용해야 한다고 강조했다.

김 박사는 또 주택건설 업체가 미분양 현장에 따라 선택할 수 있는 방안으로 시세 대비 높은 분양가를 조정하는 방안, 분양조건을 개선해 소비자를 유인하는 방안, 임대주택으로 전환해 자금유입을 증대시키는 방안 및 분양채권을 유동화해 일시적으로 자금 조달하는 안을 제시했다. 이와 함께 최근 출시된 미분양 펀드나 주택법상 주택상환사채제도를 활용하는 방안도 검토할 수 있는 대안이라고 지적했다.

한편 정부는 미분양 해소를 위해 많은 지원 방안을 제공해야하며 지역주택시장의 정상화를 위해 과감한 규제 완화의 필요성이 지적됐다.  우선 양도소득세, 종합부동산세와 총부채상환비율(DTI)의 금융규제를 시급히 완화해 지역시장의 주택수요를 정상화시키는 것이 중요하다고 주장했다. 이와 함께 분양가 상한제와 후분양제 전환을 재검토해 시기와 규제 정도를 완화하는 방안도 동시에 고려돼야 하며 미분양이 적체된 지역에서의 공공부문의 물량 공급을 조정하고 국민주택기금 지원을 확대하는 적극적인 단기 지원도 검토돼야 한다고 주장하였다.

또한 중소건설업체 미분양을 대상으로 한 ABS 발행을 지원하는 제도적 장치(관련 공공기관의 보증 부보 의무화)를 마련하고 금융권의 PF대출 기간 연장을 대출기관의 협약 등을 통해 유도하고 미분양 물량을 임대주택으로 전환하는 경우 신속한 처리를 위해 필요한 법규정 개정과 유도를 위한 지원이 대안으로 지적됐다.

2분과의 신지호 상무이사는 미분양 적체로 인한 주택시장 침체의 장기화는 수익기반과 신용도가 낮은 지방 건설사의 부실화를 가속화시키고 이들 건설사에 대한 PF대출이 많은 금융기관은 연체와 부실위험에 직면하고 있으므로 조치가 시급하다고 지적했다. 특히 PF ABS, ABCP는 분양대금으로 상환되는 구조이므로 미분양이 발생하는 경우 차환대출을 통한 상환 자체가 어려워 금융기관의 손실이 불가피할 것으로 전망했다.  신 상무는 사업 현금흐름에 대한 철저한 분석과 위험에 대한 사전 분석없이 시공사의 신용등급과 담보가치에만 지나치게 의존하는 대출 관행이 변화돼야 한다고 주장했다.

그는 안정적 자금조달을 위해서는 신용보강 수단을 다양화하고, 사업참여자간 합리적인 위험 배분을 유도하고, 리츠 등 펀드의 개발사업 참여를 확대하고, Blind 펀드 활성화를 위한 장치 마련과 금융권의 자율협약 준수를 유도하는 방안 등이 마련돼야 한다고 주장했다.

미분양 사태는 주택산업과 주택정책의 틀이 주택시장 변화에 능동적으로 적응하지 않았기 때문에 발생했다. 주택건설업체는 수요 분석을 통한 시장 변화를 좀 더 면밀하게 검토한 후 사업을 수행하고 정부가 제시하는 주택정책이 시장의 불확실성을 양산하지 않도록 하여야 한다는 점에서 접근방식의 장기적 변화가 요구되고 있다.

별 첨 : ｢주거안정을 위한 주택공급기반 정상화 방안｣ 요약 자료 1부.

세미자 발표 자료 요약

제1분과 : 주택시장 안정화를 위한 미분양 해소방안

김덕례 연구위원 (주택산업연구원)

□ 문제제기

◦ 지방 주택시장을 중심으로 발생했던 미분양에 대한 문제가 최근 수도권까지 확산되면서 그 문제의 심각성이 전국적으로 확대되고 있음.

◦ 미분양 발생이 문제가 되는 것은 주택건설업체의 자금 유동화 위기로, 장기화 될 경우 중견주택건설업체의 연쇄부도와 그에 따른 지역 주택시장 침체, 지역경제 침체의 주요 원인이 되기 때문임.

◦ 따라서 일시적으로 급증한 수도권의 미분양과 지속적으로 증가하고 있는 지방 미분양을 빠른 시일내에 해소할 수 있는 방안을 다각적으로 모색하여 주택시장을 안정화시킬 필요가 있음.

□ 미분양의 발생원인 및 파급효과

◦ 미분양이 발생하는 원인은 크게 지역특성을 고려하지 않은 과잉공급과 정부정책에 따른 수요 및 거래 감소의 결과로 볼 수 있음. 또한 주변의 재고주택보다 높은 분양가도 하나의 원인이 되고 있음.

-. 그러나 높은 분양가는 ⅰ) 토지가격 및 원자재 가격 상승, ⅱ) 공공시설의 기부채납 및 각종 부담금으로 인한 원가 상승, ⅲ) 공동주택의 품질 향상에 따른 원가 상승, ⅳ) 아파트 건설기준 관련 법규 조항 신설 및 개정으로 인한 공사원가의 상승에 기인하는 바가 큼.

-. 따라서 현재 신규 분양주택의 분양가를 주변 시세와 비교하여 고분양가로 단정짓는 것에는 무리가 있음.

◦ 미분양으로 인해 수도권에 약 4조원, 지방에 약 18.2조원의 자금이 적체되어 있으며, 이로 인하여 2.6천억원의 금융비용이 추가적으로 발생할 것으로 추정되는바, 미분양이 장기화될 경우 중소주택건설업체를 중심으로 자금 유동화 위기가 심화되어 연쇄도산이 우려됨.

-. 주택건설업체들의 부도로 주택건설실적이 감소하게 되면 생산과 부가가치및 고용도 감소시켜 지역경제 침체가 가속화될 것임.

◦ 따라서 현재 적체되어 있는 미분양을 빠른 시일내에 해소할 수 있는 방안이 다각적으로 모색되어야 함.

□ 미분양 해소를 위한 전략적 접근 방법

◦ 미분양을 해소하기 위해서는 주택건설사업자, 정부 등 공공기관, 민간투자자 등이 모두 참여하여, 미분양의 발생 시점, 지역 특성, 미분양 특성 등을 고려하여 전략적으로 접근하여 차등적으로 정책을 적용할 필요가 있음.

◦ 지역은 수도권과 지방으로 구분하되, 지방의 경우 주택공급 실태, 인구규모 및 구조, 주거이동주기, 주거생활기반 등이 서로 차이가 있기 때문에 광역시와 도시지역 그리고 군지역으로 구분하여 접근할 필요가 있음.

◦ 미분양 해소대책을 적용함에 있어서도, 발생 시점에 따라 “준공 전 미분양”과 “준공 후 미분양”으로 구분하여 차등적으로 적용할 필요가 있음.

◦ 미분양 시장을 동일 시장으로 간주하기보다는 미분양의 발생시점과 지역의 주택공급 정도를 고려하여 특성을 분석한 후에 해소 방안을 모색하는 것이 바람직함. 미분양 시장은 아래 표와 같이 크게 5가지로 유형화가 가능함

-. ‘유형 1’은 미분양 물량이 매우 많고, 준공 후 미분양도 많은 지역으로 경기도와 경남지역이 해당됨. 이 중 경기지역은 지속적으로 주택공급이 필요한 지역이지만, 경남지역은 주택공급이 양적으로 충족된 상태임.

-. ‘유형2’는 미분양 물량도 많지만, 준공 후 미분양이 매우 많기 때문에 준공후 미분양에 대한 정책적 접근이 필요한 지역으로 부산과 충남지역이 해당됨. 부산지역은 주택을 공급하면서 충남지역은 주택공급을 유보한 상태에서 정책적 접근을 해야함.

-. ‘유형3’은 미분양 물량이 많지만, 상대적으로 준공 후 미분양 물량은 적기 때문에, 미분양 물량을 소진할 수 있는 차원에서 접근할 필요가 있는 지역으로 대구, 울산, 경북지역이 해당됨.

-. ‘유형4’는 미분양 물량과 준공 후 미분양이 모두 많은 지역이므로 다각적인 차원에서 정책적으로 접근할 필요가 있음.

-. ‘유형5’는 미분양이나 준공 후 미분양이 타 지역에 비해 상대적으로 적은 지역으로 분양시장 상황을 고려해서 서울, 인천, 대전지역은 주택을 지속적으로 공급할 필요가 있으며, 제주지역은 양적인 주택공급을 잠시 유보할 필요가 있음.

<표> 미분양 발생시점과 주택공급 정도를 고려한 미분양 시장의 유형화

구 분		유형1	유형2	유형3	유형4	유형5
미분양 특성	미분양	매우 많음	많음	많음	많음	적음
	준공후미분양	많음	매우 많음	적음	많음	적음
주택 공급	필요지역	경기	부산	대구, 울산	광주	서울,인천,대전
	유보지역	경남	충남	경북	강원,전남,충북전북	제주

□ 미분양 해소를 위한 정책 과제

◦ 주택건설사업자는 미분양 발생 시점을 고려한 다양한 해소방안 모색.

-. 분양가 할인, 분양계약자를 위한 자금 지원 및 분양조건 개선, 새로운 지역마케팅, 임대사업자로 전환, 공공 또는 민간투자자에게 단지 단위로 일괄 매각하는 방법을 강구 할 수 있음.

-. 분양예정 물량의 입지 및 공급시기 재검토가 필요하며, 미분양으로 인한 유동화 위기를 완화하기 위하여 주택상환사채나 최근 출시되고 있는 미분양 투자펀드 상품 활용이 가능함.

◦ 정부(지자체), 대한주택공사, 대한주택보증(주) 등 공공기관은 다양한 입장으로 시장에 참여하여 할 수 있음.

-. 정부(지자체)는 ⅰ) 주택업계의 미분양에 대한 사업리스크를 줄일 수 있는 대책, ⅱ) 주택건설사업의 제도적 지원을 위한 방안, ⅲ) 지속가능한 주택건설사업을 위한 제도, ⅳ) 주택시장의 거래안정화를 위한 대책을 모색해야 함. 자세한 것은 아래 표와 같음.

<표> 정부(지자체)의 미분양 시장 참여 방법

참 여 목 적	참 여 방 법
주택업계의 미분양에 대한 사업리스크 완화	a. 중소주택건설업체 미분양 주택 전용 ABS 발행 지원 b. 금융권의 PF대출기간 연장 및 대출 제도(“대주단 운영협약”) 지원 c. 분양말기나 준공 후 미분양의 장기임대전세나 국민임대주택으로 전환
주택건설사업의 제도적 지원방안	a. 주택상환사채 발생을 위한 주택법상 조건 완화 b. 주택건설사업자의 임대주택사업자로의 전환에 따르는 취․등록세, 종합부동산세 등 비용 지원 및 제도 개선과 국민임대주택기금의 지원
지속가능한 주택건설사업을 위한 검토	a. 지역적 특성을 고려한 분양가 상한제 재검토 b. 후분양제 재검토 c. 공공 공급물량 시기 조정 : 수도권 2기 신도시 및 지역균형개발사업 (행정중심복합도시, 기업도시, 혁신도시)
주택시장 거래 안정화를 위한 대책	a. 국민주택기금 지원 확대 -. 미분양 : 최초주택구입자금 재개 -. 준공 후 미분양 : 근로자서민주택자금과 근로자서민전세자금 지원 및 전용면적 85㎡초과 주택까지 지원 b. 주택대출규제(DTI, LTV) 완화 ※준공 후 미분양에 대해서는 대폭적 완화 조치 c. 주택세제 부담 완화 : 양도소득세, 종합부동산세, 취․등록세 등 d. 미분양 특성과 지역별 특성, 택지공급주체 등을 고려한 분양권 전매제한 완화

-. 대한주택공사는 주택을 공급하는 주체로서 민간 주택건설업체와 역할을 명확히 정립할 필요가 있음.

• 분양말기나 준공 후 미분양을 매입임대주택과 연계하여 운영.

• 2008년 국민임대주택 입주자모집계획 대상 지역 중 민간주택건설업체의 준공 후 미분양을 국민임대주택으로 전환하는 방안 검토.

-. 대한주택보증(주)은 기존의 PF보증 상품을 활용하여 미분양 주택에 대한 보증 상품 개발이 가능하며,  향후 중소주택건설업체의 부도로 인한 리스크를 관리할 수 있는 사전적 방안으로 주택비축(housing stock reserve)제도의 도입 검토가 가능함.

◦ 민간투자자는 미분양 주택을 저렴한 가격으로 매입하였다가, 일정 시간 지난 후 재매각 함으로써 투자수익을 낼 수 있음.

제2분과 : 주택사업의 안정적 자금조달 방안

신지호 상무이사 (대한생명)

□ 미분양 적체와 영향

◦ 2008년 1월말 현재 전국의 미분양아파트 수는 123천호로 외환위기 이후 최대규모로, 이는 분양가상한제 회피 및 개발호재에 기인한 건설사의 공급과잉과 정부의 과도한 수요억제 정책에 따른 주택소비자의 구매력의 감소에 기인

◦ 주택시장 침체가 장기화 되는 경우 여신축소와 담보가치 하락으로 상대적으로 수익기반과 신용도가 낮은 지방 건설사의 부실과 이러한 건설사와 사업성이 미흡한 사업에 대한 PF 대출 비중이 높은 금융기관은연체위험과 부실위험에 직면

□ 주택자금대출 현황

◦ 외환위기 이후 국내금융기관들은 저금리정책과 풍부한 유동성을 활용하여 비교적 취급이 용이한 주택담보대출, 부동산PF 등을 크게 확대하였음

◦ 은행권의 경우 부동산 관련 대출이2007년 9월말 현재 2001년말 대비3.3배 증가하였고, 저축은행의 경우 동기간 4.1배 증가

□ 주택자금대출 문제점

◦ 금융권별 주택담보대출에 대한 자산건전성은 은행권의 경우 양호한 수준을 나타내고 있으나, 저축은행의 경우에는 연체율이 높은 수준을 나타내고 있어 자산건전성이 상대적으로 취약함

◦ 주택사업의 자금조달 방법은 유동화전문회사를 통한 ABS, ABCP의 발행, 간투법상 부동산펀드, 리츠 및 PFV 등을 통하여 이뤄지고 있으나 ABS, ABCP 및 부동산펀드가 주택사업의 자금조달의 대부분을 이루고 있음

◦ 특히, PF ABS, ABCP는 분양시점 이후 수분양자들의 분양대금으로 유동화증권을 상환하는 구조로 사업승인시점 이전에 발행이 이루어지고 있어 미분양이 증가하는 경우 차환대출을 통한 상환이 어렵게 되어 ABS, ABCP의 부실화 및 원 대출자인 금융기관의 손실이 불가피

◦ 현행, 금융기관의 부동산 PF 대출은 부동산가격의 상승과 부동산개발사업의 활성화로 고수익을 보장하는 투자처로 인식, 프로젝트의 현금흐름에 대한 철저한 분석과 위험에 대한 사전분석 없이 현재의 시공사 신용등급과 담보가치에만 지나치게 의존한 대출 취급이 주종을 이루고 있음

◦ 특히, 저축은행의 경우 사업성평가와 철저한 심사없이 수수료 수입과 고금리 확보를 위해 신용도가 낮은 시공사 및 사업초기의 사업부지 매입 등 브릿지론에 치중하여 PF 대출이 부실화 되는 경우 최우선적으로 손실에 직면할 가능성이 있음

□ 주택사업 자금조달 구조(안)

※ 기존 시공사 지급보증 부담이 중과한 문제를 해결하는 구조의 도출

◦ 공정 단계별로 지급보증 부담이 변동하는 구조

- 사업단계별로 토지담보 관련 수익권에 대한 순위가 조정되고 이에 따라 시공사는 일정 금액에 대해서만 지급보증을 부담

- 토지담보와 시공사 지급보증, 책임준공 등이 적절하게 조합되어 순위를 결정하는 구조로 사업의 진행 단계에 따라 차등하여 적용

◦ 부동산보장가액보험(Assured Value Insurance)을 통한 미분양 위험 회피

- 분양 실패로 인한 자금환수 불능 상태가 발생하여 실제 분양 매도가격이 보험증권 상 기재된 보장가액에 미달할 경우 보상한도 내에서 보상하는 보험

◦ 미분양 아파트에 대한 담보대출 확약

- 미분양 위험을 사전에 담보대출 확약으로 회피하는 방식으로 미분양 아파트를 담보로 한 담보대출로 PF대출을 상환

◦ 부동산펀드의 미분양 매수확약

- 금융기관 외의 부동산펀드의 미분양 물량 매수확약을 통해 미분양 위험 회피

□ 주택사업 자금조달 안정화 방안

◦ 향후의 부동산 정책이 거래 활성화에 초점을 둔 방향으로 진행될 가능성이 있어, 누적되고 있는 미분양 물량의 해소와 PF 대출의 정상화가 기대되지만, 주택사업에 대한 보다 안정적인 자금조달을 위하여 PF대출 취급 시 프로젝트의 현금흐름에 대한 철저한 분석과 사업진행 과정에서 발생할 수 있는 리스크를 분산하고 최소화할 수 있는 금융구조의 마련 및 다양한 투자기관의 참여를 유도할 수 있는 제도적 뒷받침이 필요

◦ 이를 위하여, PF대출 참여자간 합리적인 위험배분, 신용보강수단의 다양화(AVI보험 활용), 리츠 및 펀드의 주택개발사업 참여 확대를 위한 관련 법률 완화, 부동산개발사업 관련 블라인드 펀드(Blind Fund) 활성화와 개발금융상품간 결합유도 등의 방안이 제시될 수 있음